国家统计局：7月房价稳中略降，上涨城市个数减少

文|蔺烟然

7月整体楼市在季节性因素影响下，继续巩固筑底行情。

据8月16日国家统计局发布最新的商品住宅销售价格变动情况显示，在7月，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格稳中略降。

7月仅京沪新建商品住宅房价环比微涨，一二线城市新建商品住宅房价同比现小幅上涨

7月新建商品住宅销售价格，一线城市环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

二手住宅销售价格方面，一线城市环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。

7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

7月新建商品住宅销售价格，一、二线城市同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份二手住宅销售价格，一、二、三线城市同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。

京沪等新房成交受供应制约显著，苏杭厦领跌二手房同比成交

事实上，按照往年规律，6月年中放量后7月都会迎来一波小幅下探，不过今年因行情低迷，3月放量后已经迎来四连跌，且7月环比降幅仍有扩大趋势，整体市场行情不容乐观。

克而瑞研究中心表示，各能级城市迎来普降行情，尤其是上海。7月上海成交高位回落，同环比腰斩。这一方面是由于供应显著缩量，且主要集中在外围；另一方面，整体成交热度也有转降趋势，房价下行、收入压缩动摇市场信心，加之前期需求集中释放，目前也迎来阶段性瓶颈期。

北京情况与上海类似，7月供应主力区域集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交也不及2023年月均。

微观项目去化与上述成交回落相符，目前来看，经历了年中放量，7月房企推盘积极性稳步回落，整体开盘较少，营销进入“躺平”阶段，因而各城市去化跌多涨少。但也有去化逆势上扬的城市，例如福州、天津、重庆等。这与核心区域推盘占比上升密切相关，具体以天津为例，因西青和天津中新生态城核心片区加强了优质盘供应，城投水西东方天宸、宜禾半岛官邸、金地青云玖璋等项目去化率均在6成以上。

二手住房方面，值得注意的是，苏州、杭州、厦门领跌，7月二手房成交同比降幅都在3成左右。而这些城市同比降幅较大，克而瑞研究中心认为，这一方面是需求退潮后成交萎缩，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长；另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，二手房集中成交导致基数偏高。相比之下，深圳、佛山、东莞尚能维持同比正增长。

指标虽有压力，但也预示见底和复苏概率增大

结合8月15日，国家统计局发布的2023年1-7月份房地产开发投资与销售数据：

在1-7月份，全国商品房销售均价为10584元/平方米，同比增速为9.2%，相比1-6月份的10601元/平方米有所收窄；全国商品房销售面积同比增速为-6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅继续扩大；全国商品房待售面积同比增速为17.9%，当前待售面积已经出现了连续23个月的同比正增长态势，说明去库存压力有所增大，且持续时间长。

而1-7月份，全国房地产开发投资额同比增速为-8.5%。该指标总体上处于跌幅扩大态势，和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。

对此，易居研究院研究总监严跃进分析指出，上述指标虽然有一些压力和问题，但基本也都是老问题。当前把握市场逻辑、用足用好政策工具箱，对于市场基本面的持续改善有积极作用。

其一，稳定房地产市场，关键要激活合理住房消费需求。在这一点上，他预计近期会有各类系列购房政策，其客观上都降低了购房门槛，也促进购房消费需求积极释放。而销售端的回暖将具有非常好的导向，其有助于带动其他房地产指标的进一步回暖。

其二，各地进一步增强购房者入市的信心。当前房地产各类问题和矛盾的暴露，反而可以认为市场风险少了。下半年宏观经济基本面有进一步复苏和改善的可能。环境转好，对于房地产市场的复苏和提振等都有积极的作用。各地要增强信心、做到政策释放积极有效果。8月份和9月份，一些指标就会有积极改善的可能，值得期待。

在成交方面，克而瑞研究中心预计，北京、武汉、苏州、南京等经历了7月调整之后，后期伴随着改善盘供应占比上升，成交尚有小幅回暖空间。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。