中海物业毛利率止跌，第三方新项目拉升营收

文 | 关山

作为今年港股上市物企中第一个披露中期财报的头部物企，中海物业集团有限公司（下文简称“中海物业”，股票代码2669.HK）实现多项指标的增长。

在房地产行业整体走低的形势下，国企物业企业在物业市场上的优势明显增加，上半年业绩普遍向好。

第三方新项目占比74.5%

在收益方面，中海物业保持住了上升态势，2023年上半年中期业绩报告显示，今年上半年，中海物业实现收益71.63亿港元，同比上涨23.2%。

截至6月底，中海物业管理服务收入占总收入的72.1%，较去年同期增加17.7%至51.63亿港元，增幅主要来自于包干制合同中在管面积的上升，以及非住户及住户增值服务业务增长。

而截至6月底，中海物业累计进驻154座城市，在管物业项目1818个，在管面积为3.63亿平方米，较2022年同期增长10.5%、去年年底增长13.4%。

值得注意的是，公司今年上半年新增在管面积达到4300万平方米，新增项目的74.5%来自独立第三方，相关合约额为17.82亿港元。其中，住宅项目新增订单占44.8%，相关合约额为15.38亿港元；非住宅项目占55.2%，相关合约额为14.29亿港元。而在2022年新增项目中，非住项目的面积占比尚未过半，为31.8%。

截至6月底，来自独立第三方及非住宅项目的在管面积占比分别从2022年的32.8%、24.2%，增加至37.8%及28.2%。虽然来自独立第三方业务和非住宅业务实现了增长，但二者占比仍有大幅提升的空间。

增值服务仍需提升

近五年来，一直下滑的毛利率，也在今年上半年实现止跌微涨。

2018-2022年5五年间，中海物业毛利率分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。直到今年上半年，公司毛利率终于小幅上扬至16%。这一数据较2022年同期，也上升0.9个百分点。

毛利率回升的原因，中海物业给出的理由是，直接经营成本增速低于收益增速，上半年仅上升21.9%至60亿港元，而在2022年则是49亿港元。这一方面是由于加大了分包力度并优化人力资源结构，以提升生产能力及成本效益；另一方面，并无去年同期为应对新冠肺炎疫情而采取防控措施的额外成本。

与多数物企类似，中海物业也看好增值服务业务。据参与2023年投资者中期业绩会的投资者透露，就增值服务的发展前景等问题，中海物业董事会主席张贵清表示，中海物业目前有800万的业主。左手业主，右手各种社会资源，包括合作生态链资源，现在公司需要在这种轻资产平台的基础上，把社区增值业务做起来。

中海物业还曾在去年提出，基础服务收入和增值服务收入1:1的目标。目前来看，公司除物业管理服务之外的收入占比不到三成，增长空间仍在。

汇丰研究报告也指出，中海物业上半年业绩强劲，长远来看，相信其有望在2021至2025年实现其整体增长。房地产行业的政策刺激将会是关键的催化剂。

鉴于第三方扩张快过预期，小区增值服务收入贡献大过预期，该行预测中海物业2023至2025年收入约6%；且在收入组合改变、在经营效率改善下，基本物管服务毛利率预测轻微上调，因此上调2023至2025年盈测0.2至0.4个百分点，分别为6%、8%及9%。

国资物企优势增大

不仅是中海，已经发布中报的国资物企，业绩都呈现上涨趋势。

2023年上半年，央企保利物业收入约71.41亿元，同比增加10.7%；毛利15.11亿元，同比增长15.8%。

广州市属国企越秀服务的中报显示，公司上半年总收入约15.11亿元，同比增长38.7%。其中，来自非商业物业管理及增值服务所得收入约为12.1亿元，同比增长49.4%；来自商业物业管理及运营服务所得收入约为3.01亿元，同比增长7.7%。

张贵清认为，房地产行业整体处于下行状态，物管存量市场竞争尤其激烈，整个行业的收入增长是放缓的，但每年行业都有10亿平方米的增量，未来增量依旧可观。

今年上半年，行业开始出现由规模向效益方面的转变，规模增长的速度在放缓，外拓的增长也在放缓，很多企业都把效益放在当前的最重要的位置上。

就中海物业而言，作为央国企，也有中海地产方面的支持和背书，和民营企业相比，公司在资源整合方面更有潜力和优势。在张贵清看来，外拓目前竞争加剧，但是头尾分化也较为严重，这对中海物业而言也有更多机会。

“央企物业的关联房地产公司，依然能够给予物业企业的大力支持，央企地产在民营地产企业爆雷、行业出清局面下，拿地开发面积、销售份额在进一步提高。”中物研协总经理杨熙对中华网财经表示。

杨熙认为，对比有关联地产背景的民营物业企业，当前风雨飘渺，不确定性较强。央企物业相对更为稳健，不用担心资金被抽调、挪用、替母公司还债，当前整体资本市场下行时，避险资金偏好央企物业。

并且物业公司的特点是，营收原则上都会持续上涨。“尤其在基础物业收入上，只要服务不太差，不大面积丢盘，就都会持续涨。”杨熙说道。