取消地价限制, 土拍重回“价高者得”时代

文|关山

10月17日，据经济观察网消息，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

若消息属实，这意味着今后土拍将重回“价高者得”时代。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年以来土地市场整体延续低温运行态势。2023年第三季度土地溢价率为4.16%，较上一季度下降2.5个百分点；流拍率为18.75%，较上一季度上升超5个百分点。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，此前多城出台限地价是基于地王频出，土拍市场过热的时代背景。尤其是2016年以后，各地地王频频被刷新。为了实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，很多城市相继在土拍中设置了限地价的规定。然而当前来看，除了部分热点城市热点地块竞拍热度较高外，底价成交现象增多，国央企长期占据拿地主力位置。因此，取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势，顺应供需关系改变的重要举措。

事实上，截至目前，成都、厦门、济南、合肥等一些城市已经对地价限制做出了调整。

成都在9月26日出台的楼市新政中提到，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价；厦门也宣布，在下一批竞拍地块中不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

“上述这些城市已经实质性的取消了地价上限，后续土拍热度或将有所提升。”陈霄表示。

而取消地价上限后，相关的摇号、限房价、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等系列的规定也将会随之逐步退出。陈霄认为，土地市场终将重新回到此前的市场定价阶段。

过去限地价、限房价后，很多房企为了压缩成本、增大利润空间，压低产品品质。取消地价限制则有利于让一些大型优质房企拿到竞拍的主动权，不再是此前的以摇号定归属等拼运气拿地，后续住房品质上或将改善。

此外，取消远郊区容积率1.0的限制，后续远郊区的产品类型将会更加丰富，别墅、多层等产品可能会重新活跃，对改善性客户来说也将会有更多的选择空间。

而一些优质地块的地价或将有所上涨。从而传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，尤其是一些豪宅项目和优质改善项目的价格可能会随之上升。同时，可能还会加剧核心地段优质项目竞争激烈、偏远地块无人问津的现象，土拍市场冷热分化更加明显。

陈霄表示，“对于房企来说，近两年来房企暴雷频频，生存压力加大。取消地价上限对房企端释放利好，给予房企更多的自主空间和利润空间。”