房地产面临的形势，空前复杂

目前，国际形势正面临百年之大变局。房地产发展三大核心要素，天时（经济形势）、地利（政策红利）、人和（国民收入），在大背景下缺乏天时、人和。

中国房地产是经济的晴雨表，产业链条涉及整个消费链，对国民经济带动性、深入性不言而喻。房地产不振，则三产不振。中国经济快速发展离不开房地产，人民群众财富归集终是为了一个“房子”。传统的思想观念无法改变，为顺应发展，满足人民群众日益增长的物质需求，房地产是重中之重，无法绕开。变局下，房地产发展所面临的形势较为严峻，先要解决困局，夯实生存根基，再谋求发展。

当前形势下房地产要解决好各方利益均衡问题，在困局中解决根本问题，也是为今后长期向好发展，指明方向。从以下几方面进行思考：

第一，解决“面粉”高昂的问题；

一直以来，国内房地产土地转让采用的香港模式，住宅土地70年使用权、商业用地50年使用权。随着市场形势变化，土地价格不断攀高，在调控过程中又不能直接压降土地价格，因此通过探索新型房地产土地使用年限模式，住宅使用年限缩短至50年或40年，商业用地使用年限为30年的方式，从而降低土地成本，降低房价。

有物权法做支撑，土地年限可以续签。本办法的意义在于，配合供给侧对土地市场进行改革，回归地产的商品属性，有效控制金融风险，减轻国民购房压力，稀释房地产泡沫，促进房地产行业持续健康发展。

第二，解决“规划端”产品分级，解决市场清晰的产品关系，满足高、中、低三级市场需求；

地产开发因一直依赖于政策安抚、资金捆绑，未在根本结构上进行优化，城市房地产开发“跨越式发展”，导致城市空间布局受限（城市功能全面性、科学性、合理性未完全融合，布局失衡）。探索城市新型发展规划模式，避免空间规划“摊大饼”，转向精细化标准，杜绝“一刀切”，转向层级标准化配臵。实现，“分级规划、分层配标、分层定价、分层建设、分层居住”的新模式。

学习德国、法国等国家在城市空间规划的先进做法，做出高端住区、中端改善住区、刚需住区的合理划分，每个住区市政配套都有其设臵标准，容积率的建造梯次，城市天际线和外立面的层次要求，几平方公里内建造多大面积公园，几所学校，医院规模，商场规模等。

通过科学规划，有效提升空间利用率，在今后城市发展中避免高端小区和普通小区混在一起现象，不同档次的商品在享受市政配套的标准上一定体现相应的价值。

第三，解决“供应端”标准供给问题，透明定价、透明配置、透明利润；

打破房地产市场“深水区”现状，创造透明产业，规范开发商定价原则，规范产品建造配臵清单，规范行业开发利润空间。

政府在土地出让时，应明确商品房定价区间，并在出让文件中详细规定建造配臵标准清单，这样以来上百万甚至上千万的房产，对老百姓购房而言，也是充分保障和明白消费。

将房地产行业约束规范成一个高门槛、高技术、高标准的行业。

第四，解决“需求端”活性，激发当下需求，盘活潜在需求、培育未来需求；

需求、供给、资金三股力量在加速分化。目前三者关系呈现出各算各账状态。首先，需求受经济下行影响，收入减少明显，加杠杆消费逐年减弱。

其次，前两年大量高价拿地，导致市场供应量价高升。再次，资金在房地产领域内大量沉淀，资本利滚利，导致市场的承压性崩溃。由此看来，房地产单一性经济结构，抗风险能力较弱，尤其随着国际经济结构多元化调整，房地产矛盾已成为制约中国经济升级换代，全民创富的包袱。

抓住“当下、潜在、未来”三个需求，制定金融政策，拉通一、二手市场，探索资产金融证券化模式，用中国方式，解决中国市场问题，从根本上释放、调动、培养住房需求，构建房地产市场长远信心保障体系。

第五，解决房屋交付的痛点；

房屋逾期交付和工程质量问题已普遍成为房地产市场的痛点。开发商销售回款出现问题，势必影响整盘现金流，导致逾期交付甚至烂尾；开发商为控制利润，不断降低建材和建造标准，交付时工程质量问题也层出不穷。为系统解决这些痛点，使老百姓放心臵业、安心买房、称心收房，国家应该出台商品房现房销售管理制度，现房销售不存在逾期交付问题，房屋质量问题更能在销售前解决，有问题卖不出去，这就倒逼开发商不断提高建造标准和质量把控。

第六，优化营商环境，降低房地产开发经营成本。

造成房地产的“深水区”、“灰色利益带”的现状，跟区域营商环境有直接关系。地方政府将房地产当成“唐僧肉”，哪个部门都像吃一口，开发商的经营成本不断提升，只能向房价上转嫁，最终买单的是老百姓。这种恶性循环务必在改革中改变，我们上层一定要有大局意识，地区营商环境的好坏决定地区经济活力，只有企业及个人赚到效益，才能整体推高社会经济效益。

每一次危机都是新机遇的开始，经济属于动态发展产物，只有变革调整创新，才能焕发出更强劲动能。