绿城中国中报：行业调整中的“长跑”选手

《基业长青》一书中提到“远见，是成功企业的前提。”

2024年上半年，笼罩在房企头顶的阴霾仍未散去，行业仍处在深度调整期中。

日前，国家统计局发布了今年1至7月的房地产销售数据，1至7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

房地产销售量价齐跌的背后，行业本身的逻辑结构已经发生变化。

“规模论”、“高杠杆”等已经成为过去式，这两年间，萦绕在更多房企身上的话题，是生存与否的拷问。

从寒冬中“活下来”的房企各有各的答案，绿城中国给出的是一条具有前瞻性的，战略正确、底线明确的可持续发展路径。

行业筑底绿城中国企稳

竞争战略之父迈克尔・波特说过，进入低速增长或萎缩市场的行业，有三条最基本的竞争战略可以选择：一是总成本领先，二是差异化，三是聚焦。

房地产，往往被认为集基本居住功能的耐用消费品特征和资产配置属性的投资品特征于一身。

统计数据显示，今年上半年全国，新建商品房销售额再创新低，仅4.7万亿。房地产市场规模也已经从巅峰期的18万亿，俯冲至9-10万亿。

春江水暖鸭先知，上半年，行业TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%。行业整体依然形势严峻。上市房企的毛利率中位数同比下滑11.5%，归母净利润中位数同比下滑了4.5%。

种种信息显示着，房地产行业仍处在深度调整期中，市场体量快速收缩之下，行业逐渐回归居住属性。

不过，当前的行业调整实际上是一个去泡沫化、寻找新平衡的过程。大浪淘沙之后，“幸存”房企各有各的破局之道。

在销售额见顶、利润率受限的市场背景下，房企的经营战略显得尤为重要。以绿城中国为例，公司在清晰的发展战略指引下，步伐依旧稳健。

8月23日晚间，绿城中国披露了2024年半年报，2024年上半年，绿城中国实现营收约695.62亿元，较去年同期增长22.1%，股东应占核心净利润约49.49亿元，较去年同期增长27.5%；

同期，实现销售额1265亿元，位列全国第四位；权益销售额608亿元，位列全国第六位，名次较去年同期提升3位。

对目前的房企来说，如何有效去化，是重中之重，而目前全国住宅库存面积已从去年年末的3.31亿㎡上升至3.83亿㎡。

绿城中国无疑是“去库存”方面的优等生。上半年，公司去化住宅长库存、商办、车位等金额215亿元，占自投项目销售额的25.2%；绿城累计土地储备总建筑面积从2023年中期的4455万㎡，缩减至2024年中的3193万㎡，不仅同比缩减三成，且库存结构中一二线城市占比提高至79%。

安全第一坚守底线思维

对于一家房地产企业来说，安全性是企业经营的基石，更是企业在市场中生存和发展的重要保障。

面对复杂多变的消费环境，在投资端，绿城中国采取了更加谨慎和灵活的投资策略，投出了“差异化”。2024年上半年，绿城中国新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，权益土地款为154亿元，预计新增货值333亿元。

分城市来看，上半年绿城中国拿地主要分布在核心城市的核心板块，一二线城市货值占比高达94%，新项目年内销售额转化率达63%，保障了未来的业绩增量。

从绿城中国的投资风格来看，公司注重“投一成一”，并不盲目求量而是更注重“质”的兑现。

值得一提的是，今年8月，绿城中国在上海连获两宗优质地块。在不少房企还未在行业动荡期稳住阵脚的时候，绿城中国依旧坚守底线思维，做到了投资要求“高标准”，项目“高兑现”。

得益于极具前瞻性的投资策略，绿城中国目前有着优质的土地储备。截至2024年6月30日，绿城中国共有土地储备项目151个（包括在建及待建），总建筑面积约3,193万平方米，其中权益总建筑面积约为2,064万平方米；一二线城市货值占比79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。

同时，绿城中国恪守财务安全线，而房企财务安全的核心标准之一就是融资渠道是否畅通。

报告期内，绿城中国的融资成本为4.0%，较去年同期下降40个基点；期末融资成本为3.9%，较上年同期的4.4%下降了50个基点。公司银行借款占比进一步提升至77.9%，一年内到期的借款占总债务的23.8%，维持低位。

2024年上半年，绿城集团在境内债券市场成功发行总计51.34亿元，其中包括40亿元三年期中期票据和11.34亿元一年期供应链ABN。公司二级市场债券估值稳定，债券估值收益率波动下降，长期限债券的非银投资者不断增多，债券流动性持续改善。

此外，绿城上半年完成境外债务置换8.17亿美元，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。目前境外债务在总债务中的比重已降至15.5%。

持续创新聚焦“好项目”

地产行业的重构仍在继续，经历了优胜劣汰、分化整合、模式转变后，长期来看，房地产市场正逐步回归真实需求，如绿城中国一般幸存且公司护城河不断加深房企还有哪些秘诀？

其中之一就是“聚焦”。

在业绩发布会上，绿城中国总裁郭佳峰表示，“没有好城市，只有好项目”。一直以来绿城都致力于以“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”为目标，营造客户满意的绿城“好房子”。

随着房地产回归真实居住需求，有品质保障的“好房子”自然会成为消费者的首选。2024年6月，在中指研究院「2024年人居梦想“好房子”」的评选中，绿城有6个上榜，包括北京西山云庐、杭州桂月云翠、成都锦海棠、武汉湖畔云庐、义乌凤起潮鸣和西宁锦玉园。

2024年上半年，绿城中国交付户数约6.5万户，位列全国第五。其中自投项目交付面积达677万平方米，交付户数约3.54万户。

“可持续竞争的唯一优势来自超过竞争对手的创新能力。”持续保持产品品质与竞争力，则离不开绿城中国对创新的重视。

目前绿城中国已共有8个产品系完成框架性建设及实践，主要包括：以台州凤起潮鸣项目、义乌凤起潮鸣项目为代表的“高级定制、桃园官邸”的凤起系；以北京西山云庐项目，杭州咏溪云庐项目为代表的“隐逸文化，结庐东方”的庐系等，产品系的升级未来也将持续进行。

此外，绿城中国的代建业务优势巩固。2023年公司实现项目管理服务收入31.4亿元，同比增长28.0%，持续增厚公司的销售与业绩。

对投资者来说，发展路径清晰、产品品质过硬的公司自然也更具投资价值。此次绿城中国还将分红比例上限由20%-40%上调为20%-50%，显示出了公司对投资者回报的重视。

在行业筑底期，可以预见的是，如绿城中国这类战略路径清晰，坚守底线思维的房企护城河不断加固，一旦行业回暖，公司也将迎来黄金发展期。

中银证券研报也指出，公司2023年整体营收、业绩、在手现金仍稳步增长，销售与拿地逆势增长，市场地位持续提升，维持“买入”评级。