重点城市挂牌量连降三个月！二手房去库存效果渐显！明年价格怎么走？

一系列新政的利好，让二手房市场走出跷跷板行情。

10月15日，麟评居住大数据研究院发布的《重点城市二手房月报》（以下简称《月报》）显示，2024年9月监测14个重点城市二手住宅挂牌量约220万套，环比下降2.84%。从近期在售挂牌量走势来看，7月、8月、9月在售挂牌量持续下降，同比涨幅连续三个月加速收窄，且去化周期连续4个月缩短。2024年9月重点城市的二手房去化周期为20个月，环比下降1.4%，同比下降10.3%。这一系列指标变化意味着短期二手房去库存效果渐显，库存压力初获改善，房屋流动性风险有降低趋势，向市场传递了积极信号。

两种可能：去化快与撤房源

二手房挂牌量的增多和减少往往是反映房地产市场动态的重要指标，通常代表了购房者和业主对于市场未来走势的预期和信心变化。挂牌量的增加往往代表小业主对短期内二手房市场前景看好，但可能对未来长期并不看好，因此选择在当前时机出售房产。反之则代表小业主对市场预期较高，认为未来房价仍有上涨空间，因此选择暂时不出售房产。

分城市来看，《月报》监测的重点14城中，11个城市在售挂牌量下降，只剩3个城市在售挂牌量环比上升。其中，上海、南京、苏州在售挂牌量下降幅度位居前三，分别为10.2%、7.5%、4.5%，东莞、厦门、佛山在售挂牌量环比分别上涨18.2%、1.5%、0.2%。

报告截图

同比来看，下降城市个数较上月增加3城，其中南京在售挂牌量降幅居首，为43.8%；北京、东莞、佛山、大连在售挂牌量同比持续下降，分别为18%、17.7%、5.5%以及11.2%；成都、青岛、上海在售挂牌量本月起同比呈现下滑迹象。

易居研究院副院长严跃进认为，首先，挂牌量的下降无疑是一个积极信号，因为它反映了当前二手房市场正经历着一些可喜的变化。过去挂牌量的激增，往往源于市场的恐慌性抛售以及消化能力的相对不足，导致挂牌数量持续攀升。而现在，挂牌量的环比下降，不仅为市场带来了良好的导向，也在一定程度上减轻了整体二手房库存的压力。这同时表明，市场的消化能力正在逐步增强。此外，一些房东在当前价格水平下，可能会选择暂时撤下房源，待后续时机成熟再重新挂牌，这也体现了市场的灵活性和房东的理性决策。

成交增加是支撑

在二手房挂牌量减少的同时，成交量的大幅增长也为二手房价格的筑底起到了关键作用。

根据麟评居住大数据研究院发布的《2024年楼市第41周周报》，2024年第41周，重点10城二手住宅成交量为17269套，环比上升438.31%，同比上升207.28%。重点10城节后5天工作日（2024年10月8日—12日）二手房日均成交3235套，较第39周（除9月28日休息日外）日均成交2812套上涨15.03%。

报告截图

分城市来看，第41周12个城市的二手房成交量环比显著回升。假期前后对比来看，8城节后5天日均成交量赶超节前，4城呈现下降态势。累计来看，10月截至13日，仅上海二手房成交总量赶超上月同期，其余11城均呈下降态势；累计同比方面，5城上涨、7城下降。

具体城市来看，同样在低基数下第41周北上苏杭等12个城市二手房成交量环比全部回升。同时，北京、上海、深圳、杭州等8个城市节后成交表现好于节前，其中，深圳涨势突出，节后5天工作日二手住宅日均成交量较节前上涨100.7%，上海、杭州涨超60%，北京则为28%。

从累计成交来看，北上深、杭州、郑州这5城今年10月前13日二手房成交总量赶超去年同期，分别为累计同比涨幅18%、76.8%、57.2%、53.1%以及21.2%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，二手房成交量的上涨在北京及一些重点城市中尤为显著，这一趋势主要得益于近期一系列利好政策的出台。特别“十一”假期前后，政策密集发布对市场产生了积极影响。此外，多个城市主动调整了限购限贷政策，实施了房贷首付比例下调等措施，这些政策落实与成交量的上涨密切相关。其次，二手房相较于现房的高性价比也是推动成交量上升的重要因素。最后，虽然现房有其自身优势，但二手房市场的活跃也在一定程度上带动了整体成交量的增长。

明年上半年价格或将企稳

在价格方面，根据麟评居住大数据研究院监测数据，2024年9月，100个重点城市二手住宅市场均价约为1.42万元/平方米，环比下跌0.26%，同比下跌6.99%，同环比降幅分别较上月收窄0.08、0.32个百分点。

关荣雪表示，从当前价格总体走势来看，价格下行趋势逐步趋缓，环比降幅连续2个月收窄。9月下旬以来，从美联储超预期降息、央行宣布将降低存量房贷利率到中央政治局会议首次明确“促进市场止跌回稳”，再到北上广深等重点城市松绑信贷政策等，利好政策频频出台对市场信心有一定的提振作用，价格信号也在边际改善。但短期来看，房价止跌仍需要时间，预计随着成交活跃度的提升，供求关系的逐步改善，下月房价跌幅有望维稳或收窄，明年上半年房价或将企稳。

分城市等级来看，9月，一线城市二手房市场均价环比降幅维稳，二线、三四线环比跌幅收窄。2024年9月一线城市市场均价约为5.56万元/平方米，环比下跌0.02%，同比下跌5.58%；二线城市市场均价约为1.69万元/平方米，环比下跌0.31%，同比下跌8.73%；三四线城市市场均价为9065元/平方米，同环比分别下跌5.02%、0.31%。

关荣雪分析称，从当月环比情况来看，一线城市价格下跌空间开始变得有限，环比降幅基本维稳；二线、三四线城市价格走势也在缓慢修复，本月环比降幅均有所收窄。

谢逸枫认为，这种供不应求的局面，在某些楼盘或区域尤为明显，很可能推动房价上涨。此外，这种价格上涨的预期也会影响购房者的心理，进一步加剧房价上涨的动力。购房者可能会因为担心错过购房机会或担心未来房价继续上涨，而更加积极地参与购房，从而进一步推高房价。因此，挂牌量减少与成交量增加这一组合变化，不仅直接影响了二手房市场的供需关系，还间接影响了购房者的购房决策和市场预期。

从二手房市场的成交走势来看，合硕机构首席分析师郭毅认为，预计年底将出现成交量翘尾现象，即成交量在年末会有显著增长。同时，部分板块的价格也有可能出现上扬，反映出市场需求的增加和供应的相对紧张。