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网签创19个月新高,北京二手房市场终迎“银十”

实际成交破2万套,网签创19个月新高,北京二手房市场终迎“银十”

北京楼市优化政策实施近一个月后,二手房市场回暖提速。10月28日,北京商报记者从多家经纪机构、行业协会获得证实:截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性,截至10月26日,北京二手房网签量已达1.3万套。

业内人士普遍预测,10月总网签量将突破1.7万套,创下连续19个月新高;实际成交有望突破2.5万套大关,成为自2017年以来八年同期的最高水平。但业内也提示,与过往成交量的大幅增长引发价格上涨的预期不同,从当前市场反馈来看,成交量反弹更多地催生价格企稳,整体上涨的局面尚未出现。

2万套的实际成交

“银十”被视为传统购房旺季,成交量显著高于平常月份,加之北京“930政策”对限购、首套住房商业贷款首付比例及非京籍购房政策的优化,双重利好促使北京二手房成交量持续升高。

进入10月第四周,关于“这个月北京二手房实际卖了2万套”的消息,开始在经纪人和买卖双方中不胫而走。

“我们监测24日是突破点。”作为中原地产首席分析师的张大伟,对二手房市场的成交颇为关注。据他介绍,自“930新政”实施后,北京楼市成交量持续上扬,2万套的实际成交量已达近年同期最高点,同比上涨更是超过150%。预计10月全月实际成交量将达到2.5万套,成为自2017年以来同期最高值。

北京房协相关负责人告诉记者,10月,北京二手房市场迎来了整体上扬趋势,实际成交量在政策的带动下实现突破,距离10月结束还有一周时间时便超过了2万套。

由于二手房买卖存在周期长、连环单多的特殊性,一单房源从成交到最终网签结束往往需要经过短则一两个月,多则半年甚至一年的周期,这也就造成实际成交与网签差距较大。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,一线城市二手房市场在正常的月份,实际成交量通常维持在1万—1.5万套之间,而市场低迷时则可能低于1万套。然而,当实际成交量突破2万套时,这标志着市场进入了一个极佳的状态。

实际成交数据的变化也很好地折射出市场活跃度趋势。郭毅表示,在二手房交易中,每一笔成交都代表着一次房屋的更迭,即卖家成功出售旧房,买家则完成了购房需求。当实际成交量大幅增加至2万套时,意味着市场上房屋的买卖活动异常频繁,这不仅提升了市场的流动性,也增强了市场的活力,这是一个积极的市场信号。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也给出颇为一致的观点:他认为,10月未完,实际成交量就突破2万套,意味着北京楼市在10月迎来爆发期。

这样的惊喜已经来临。记者走访多家中介机构了解到,部分门店10月过半成交订单量便超过了9月全月。位于大兴黄村片区某头部中介机构经纪人杜虎介绍,随着北京楼市政策持续出台落地,10月过半,门店成交的订单就已经达20余单,超过9月全月,保守估计月底前还能有5单的成交。购房者所青睐的房源逐一被售出。特别是一套在10月11日看中的房源,仅因多犹豫一周,就被另一位购房者抢先购买,这是北京市场许久未见的景象。

创19个月新高的网签量

同样带来惊喜的,还有10月的网签量。

据谢逸枫介绍,由于网签流程存在一定的滞后性,10月的实际成交量中,部分交易可能会延迟至11月甚至更晚时间进行网签。因此,当某月的销售成交量超过1万套时,可以合理推测,即便考虑到网签的滞后性,该月的网签量也极有可能会超过9000套,由此推测,10月的网签也会有新的惊喜。

谢逸枫的推测获得了官方数据的证实:据统计,10月1日—26日,北京二手住宅网签量已达1.3万套,环比增长29%;除国庆假期,日均网签量约为680套,环比增长76%。北京链家研究院分析师冷会表示,北京二手住宅签约量已超过9月全月水平,与9月同期相比增长近一倍,与去年同期相比增长近1.5倍。

谈及实际与网签的时间差,郭毅表示,二手房交易进入网签阶段通常意味着买家需要支付首付。然而,首付的筹措往往需要一定的时间周期,因此,从买家初步认购到最终完成网签,往往存在3—6个月的滞后期。

此外,二手房交易中常涉及连环单问题,即买家在购置新房的同时也需要出售旧房以筹集首付。据郭毅介绍,有时二手房连环单的情况可能涉及多达16、17个买家和卖家处在一个交易链条上。这种复杂的置换过程使得各个交易环节紧密相连,一旦其中某个环节出现问题,就可能对整个链条上的房屋成交造成影响。

虽然网签存在滞后性,但“银十”依然有望打破8月15575套的高点,达到19个月内最高值。根据北京商报记者统计数据,2023年4月—2024年9月,北京二手住宅网签量分别为13928、12982、11607、9718、10960、14261、10653、12545、12963、12444、6332、14280、13354、13383、14987、15575、14363、13274套。张大伟预测,在10月剩余的时间里,网签量将超过1.7万套。

卖方话语权略有提升

在业内人士眼中,二手住宅网签量达到1.5万套即代表房价走势的重要指标。郭毅解释道,通常情况下,如果挂牌房源量在8万—10万套,二手房单月成交网签量超过1.5万套,即房价将会出现积极的变化。这一点,在本月成交量上涨过程中,更多表现出“企稳”的一面。

丰台方庄片区某头部中介机构经纪人李佳表示,以方庄门店来说,随着成交量的提升,最近成交的房源价格已经很稳了。

李佳向北京商报记者介绍,同为芳古园小区的房源,最近成交的几单房源单价为5.5万元/平方米,视房源户型、朝向等多种因素影响,单价会有些许不同,但是基本与9月成交价格维持不变。

冷会表示,从供需基本面看,买方数量大幅增加,卖方数量小幅下降,市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示,10月(截至23日)新增客源量与去年同期相比增长近五成,与9月同时段相比增长近三成,而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下,新增房客源比例由1∶9变为1∶14,卖方话语权略有提升。

在供需关系的变化下,好地段的“老破小”房源率先迎来了反弹。西城区广安门外片区某头部中介经纪人李爽表示,门店的刚需户型房源在此前价格波动较大,但随着政策的落地实施,这些房源在10月迎来了显著变化。例如,一套45.5平方米的刚需房源,在之前长时间内只有看房者而无购房者,但随着市场回暖和购房者信心的增强,经过5天的协商后,最终以418万元成交。

然而,“老破小”房源的反弹并未带动整个二手房市场成交价格的全面攀升。丰台大井片区某头部中介机构经纪人王晓指出,尽管挂牌价有所提高,但最近成交价格仍存在浮动空间,只是浮动范围在缩小。性价比较低的房源在涨价后,咨询量和带看量均有所下降,迫使小业主不得不再次调整价格。

对于二手房市场的价格波动,郭毅认为供需关系和产品结构是关键因素。尽管当前成交量有所攀升,但挂牌房源量仍维持在高位,显示出供应量依然偏高。因此,即便单月成交量达到较高水平,也并未引发房价的全面上涨。张大伟则指出,10月北京二手房市场成交升温的主要动力来自总价在400万元以内的刚需住宅,特别是前期价格调整较多的二手房,开始出现成交价格复苏和轻微上行的现象。

从政策角度看,当前利率和首付比例均处于低位,极大降低了购房门槛。贷款成本的降低也为购房家庭带来了关键性的利好。郭毅认为,当前市场正处于逐步回暖阶段,购房需求增加,但库存量依然较大。无论是新房还是二手房,价格上涨的项目并不多,更多处于价格博弈或平稳状态。因此,市场上可选房源相对充裕,购房者有更多的选择和空间,能够以更低的价格买到更满意的房子。

(责任编辑:zx0600,zx0280)

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