4万亿，房地产没有强刺激

“中国房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。预计10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。”10月17日上午，国务院新闻办公室召开发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况时，倪虹如是说。

会上介绍，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加，即调整或取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等限制性措施；降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率及“卖旧买新”换购住房税费负担；新增实施100万套城中村和危旧房改造，以及将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

“我们对房地产市场止跌回稳充满信心。”倪虹表示，接下来，要同心协力，狠抓落实，打好“组合拳”，推动政策效果充分显现，让人民群众能够享受政策红利。

不过，从资本市场来看，房地产板块今日持续遭到资金兑现，金地集团、新城控股双双跌停，保利发展、万科等多股跌超7%。

“白名单”项目信贷增加至4万亿

今年初，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，提出因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

金融监管总局副局长肖远企今日表示，截至10月16日，据统计，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

在此之前，“白名单”政策因准入门槛较高限制了部分项目进入。谈及加大“白名单”项目贷款投放力度方面，肖远企介绍称城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

具体来看，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。

进入“白名单”的项目，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。

另外，还将优化贷款资金的拨付方式，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。

货币化安置房新增100万

套据相关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，从全国其他城市来看，这个量还会增加。

倪虹表示，这次选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，主要是考虑有些项目条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实。

主要政策包括五条。一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

业内人士分析，本次住建部提出新增实施100万套，未来改造规模仍有放量空间，而通过货币化安置的方式，若按100平方米一套计算，100万套住房将带动规模达到1亿平方米，有利于为市场释放更多住房需求，消化存量商品房，随着这部分需求进入市场，市场交易活跃度有望继续提升。

据了解，上海动迁安置的货币中，60%会再进入到楼市中，按照这一比例，有可能会带动60万套的新购置住房的需求，这对于核心城市止跌回稳有积极左右。

住房限购和“虹吸效应”何解？

对于住建部是否会放开特大城市所有的购房限制，人们涌向大城市购房，会给整个中国房地产稳定带来什么影响的问题，住建部回应相关问题时介绍：

第一，关于住房限购。从去年开始，已经充分赋予了各个城市房地产调控自主权，城市政府会根据城市的经济社会发展和房地产现状自主决策。四个一线城市在9月底调整了他们的住房限购措施，不完全一样。北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”，这充分体现了各城市因城施策、自主决策、一城一策。

第二，关于“虹吸效应”。从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会产生不同影响。在城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展。房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。

降低购房成本，减轻还贷压力

为助力房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，9月24日，人民银行行长潘功胜宣布了5项一揽子房地产金融政策；9月29日，人民银行在网站上公布了相关政策文件，目前政策实施落地情况如何？

陶玲介绍称，关于工作进展，9月29日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律倡议，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。目前，商业银行正在加班加点，修改合同、修改系统，做好各项准备。预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，意味着大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点，其中，对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占9成以上。对于房贷为固定利率的，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理，也无需到银行网点。对于从中小银行获得房贷的，由于一些中小银行的网络还不是很完备，可能需要借款人到银行网点办理。具体情况请大家关注贷款银行的公告。

借款人还普遍关心，政策调整后房贷利率具体是多少。大家知道，房贷利率是由贷款市场报价利率和加点幅度构成的。根据这次政策要求，调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。例如，北京前期首套房贷利率最低加点是55个基点，此次将最低加点降至-30个基点，那就意味着房贷利率降幅达到了85个基点。北京的二套房贷最低加点前期是105个基点，按照城市利率的下限要求，此次将最低加点降至-5个基点，房贷利率降幅就达到了110个基点。五环以外地区降幅会更大。

存量房贷利率调整后，能够节省多少房贷呢？预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。具体到个人、家庭，根据商业银行测算，再以北京举例，在北京购房，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，那么100万元、25年期的等额本息房贷每个月就可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。因为存量房贷利率调整的操作细节比较多，涉及不同地区的不同借款人，在具体办理中还请大家以政策和操作细则为准。

相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现了积极的变化。媒体报道，多地房地产政策支持力度加码，一线城市楼市全线回温。下一步，住建部将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。

稳地产，重在托底不搞强刺激

海通证券解读表示，政策对房地产仍是以托底为主，守住底线，解决一些问题，而不是进行强刺激。在稳地产的方式上，或需要更多的逆周期的财政力度的加码。

根据海外的经验，房地产周期的出清需要一定的时间和过程。根据我们的研究，总体来看，海外经济体地产价格、销售、开工、投资指标的调整约4-8年。下跌幅度最大的时期一般是前3年，随着短期冲击过去后，跌幅逐步收窄，之后的回升过程也较为缓慢。相较房价最高时的水平，海外地产销售、开工和投资的最大平均跌幅分别为33%、48%、27%。

本轮政策落地后，我们预计房地产基本面会有短期改善，但持续性有待观察，需要对房地产市场的恢复保留足够的耐心。不过我们认为在房地产面临压力的情况下，积极的政策会继续加码。

不过也要注意到，针对房地产的政策，更多是托底为主，而不是强刺激。政策端会注重托住一些底线，例如保交楼、保障房建设、老旧房产改造升级、打开对刚性和改善性需求的限制、降低居民债务付息压力，托底系统性重要的金融机构和企业的稳健经营，守住不发生系统性风险的底线，等等。

今日发布会前，交易所市场万科的多只债券涨幅较大，“20万科06”涨近6%，“21万科04”涨超2%，“22万科06”涨超1%。此后交易所地产债冲高回落，午后，“20万科06”涨1.5%，其余地产债涨幅均不足1%。万得地产债30指数上午一度涨0.3%，午后涨幅趋零。除交易所地产债冲高回落外，今日地产A股、港股均表现不佳。午后，港股富力地产跌超20%，万科企业跌超15%。