房地产，快要反转了

2024年房企年报近期陆续披露，不出意外，大部分房企的业绩仍在下滑。单从去年的业绩来看，房地产似乎依然未走出低谷。

明源君则认为，房地产正在经历的是黎明前的黑暗。2025年会是房地产的反转年。

一方面，供地结构大幅调整，为房企盈利能力改善奠定了基础；

另一方面，经过这几年的风险释放，部分房企已渡过最难阶段。

从土地到产品到房企的经营能力，今年都将迎来重大转折。

新房价格止跌回稳，几乎没有悬念了

这两年热点城市地王频出，尤其是今年，核心城市的土拍几乎到了疯狂的程度。

明源君认为，土拍狂飙，将成为这一轮房价止跌回稳的触发器。

1、土地价格上涨，新开项目售价将水涨船高

根据克而瑞统计的数据，今年第一季度，全国300城出让的土地建面少了11.2%，成交金额却增加了17.6%。可见，平均楼面价涨幅不小。

核心城市中，一线城市及热点二线城市抢地抢到停不下来。

土地成交，呈现出高单价、高溢价的“双高”状态。

比如杭州，一季度卖出32宗宅地，成交金额合计达到595亿，超过去年全年的一半。

溢价率也创下历史新高，平均溢价率43.2%，最高溢价率更是达到了115.4%。

其他核心城市也出现类似情况。比如上海今年新出让宅地平均溢价率29.0%，成都28.3%，苏州、宁波的平均溢价率也都达到20%。

地王成了家常便饭。

一个季度内，杭州的单价地王三次易主，最高楼面价冲到88029元/㎡，比去年的地王高出73.6%。出让的土地楼面均价28153元/㎡，都快赶上2024年杭州新房成交均价了（30061元/㎡）。

事实上，地王频出这个现象，是从去年924新政之后开始变得明显的。新政之后，各核心城市供地规模持续收缩，但优质地块的供应明显增加，催生了一个又一个“地王”，今年一季度“地王”含量更是达到高峰。

供地策略已经很明确：缩量提质。随着优质地块不断增多，土地市场的最终结果便是量降价升。

面粉涨价了，甚至价格都快高过存量面包了，新出的面包还能比以前便宜吗？

2、房价止跌城市持续增加，回稳趋势基本确立

2024年全国新房均价是9935元/㎡，同比下跌4.8%。

但其中有个变化值得关注。

924新政之后，房价上涨的城市数量呈现增加趋势。国家统计局公布的70个大中城市数据显示，2025年1月份，新房价格环比上涨的城市已经达到24个，除去四个一线城市外，全国31个二线城市中有20个房价已经上涨，占比接近⅔。

尽管2月份受春节影响有所下降。但整体来看，房价上涨的数量依然保持增长趋势。

这种上涨的趋势仍在延续。中指研究院的数据显示，2025年第一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.52%。供地结构的调整，叠加持续宽松的楼市政策，新房价格止跌回稳的趋势已基本确立。

基本可以判断，随着高地价项目入市，今年热点城市的新房价格将会明显上行，而且新房价格上涨的城市很可能会进一步变多。当然，我们一直强调，房地产当前没有普涨行情，只有结构性机会。全国市场分化依然会存在，低能级城市房价低位盘整仍会存在。

随着房价上涨的城市变多，将会带动市场预期回升，进而助推全国层面的市场止跌回稳。这也是当前“稳楼市”的核心逻辑。

货值结构改善房企盈利能力将触底回升

尽管2024年房企的年报依然“不太好看”，但结合土地供应结构来看，却能从中发现，一些积极的变化已悄然发生。

1、去库存补新货，房企货值结构改善

在2024年年报及业绩说明会上，多家房企都提到了“去库存”或“消化存量”。

例如万科制定的“瘦身健体”一揽子方案中，排在首位的便是加快削减存量资产；绿城中国也表示，2025年会进一步改善去库存问题；龙湖提出，今年会从提升行活能力以及项目精细化管理两方面着手去库存会从两方面着手；华润置地在业绩会上也强调，去库存仍是当前的重要工作。

处置存货，今年将会是一个极其重要的窗口期。

前不久，住建部刚刚发布了住宅新规，正式从国家标准层面定义了好房子的底线。今年注定是好房子的全面普及年。

在前文我们也提到，去年四季度以来各地地王频出，今年地王更是接二连三。供地控量提质，为“好房子”的普及创造条件。

接下来，房地产将进入批量生产高品质住宅的阶段。

新产品的降维打击，会让存量项目面临巨大冲击。这也是为什么，房企都在拼尽全力去库存。

去旧货，补新货。房企也在努力改善货值结构。

比如越秀地产，去年在推进盘活存量土地的同时，拿地高度聚焦核心城市，新增的294.6亿权益投资额中，超过80%都位于一线城市。中海的投资同样高度聚焦，去年仅在12个城市新增拿地，其中一线城市投资权益比超过70%，一线和强二线加起来更是达到了91%。

从目前来看，部分房企的货值结构已得到有效调整。

例如华润置地，去年5308亿的可售货值中，存量占比为53%。经过一年的去库存，今年5009亿的可售货值中，存量占比已降低至42%。新货占比开始超过存货了。

房企去库存，除了销售去化外，还有另外两个主流途径：政府收储以及大宗资产变现。

这里不得不提一下政府收储，这是今年地产去库存的一个大招。

一季度以来，闲置土地回收工作推进迅速，目前天津、珠海、广州等多地公示回收的项目清单，总金额合计达到约930亿元。

闲置土地一般都是商办地块或者资质比较普通的宅地。

通过闲置土地回收，房企可以进行土储“调仓”——退回一般地块，买入优质地块。

随着收储的推进，房企新旧货的比例会加速提升，货值结构进一步得到优化。

2、风险已提前充分释放，接下来房企将轻装上阵

在市场下行期，如果估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失，这也是房企近年来利润下滑甚至亏损一个重要原因。

典型如万科，2024年遭遇上市以来首次亏损。

亏损主要源自于对部分项目计提存货跌价准备。去年共计提存货跌价准备81亿，信用减值264亿（主要来自于其他应收款），共计335亿，占到总亏损额的约70%。相当于把未来三年的利润提前出置。

招商蛇口去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，其中存货部分计提减值占比约一半。管理层表示，而此次计提60亿元减值规模也是基于把一些风险给提前释放掉。

而一些房企，经过这几年的风险处置，逐步完成资产负债的修复。

比如金茂，2024年实现扭亏为盈，利润较2023年大幅提升了115%，除了降本增效之外，很大一个原因是资产计提减值大幅减少。

年报显示，金茂其他费用及损失净额为20.34亿元，较上年降低63%，主要由于集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。其中，发展中物业减值10.8亿元，持作出售物业减值1.76亿元，较上年同期（31.45亿元和12.48亿元）相比降幅巨大。

风险的充分释放之后，房企可以重新轻装上阵。

部分房企缓过来了行业最糟糕的时刻已过去

别看今年新拍地块单价高，但利润空间依然是有的。而且我们知道，越是高端的项目，通常溢价空间就越大。

而开发业务盈利能力方面，有的房企已开始走出底部。

华润置地去年开发销售业务的结算毛利率16.8%，同比略有下降。不过，管理层表示，开发业务的结算毛利率在2025-2026年会基本实现触底，而签约毛利最慢在2025年就持续往上走。

一些机构也对部分房企做出类似判断。

例如汇丰银行就认为，龙湖的利润将在2025年触底。2026年龙湖有可能出现V型盈利反弹。

此外，开年以来一些房企的拿地动作，也释放出一个重要信号：一些房企已经缓过来，最艰难的时刻过去了。

比如金地开年以来表现活跃，在杭州、上海、天津等地连下三子。金茂从去年四季度拿地就很猛。今年前两个月拿地金额达到了129亿元，位居行业第二，仅次于华润置地。

这些信息，对于身处低谷的地产行业来说无疑是极大振奋。

也能看到，机构对中国房地产的预判已出现逆转。瑞银就上调了内地今明两年的新屋销售量，预测将达到7%至16%，并预期全国楼价稳定的时间是2026年初。比此前的预判提早了半年。

可以说，经过三年多的调整，房地产的转折点总算要到了。