这份地产榜单，令人大跌眼镜

前不久，明源君系统化的解读了2024年房企的销售数据，通过数据，行业竞争格局已显露无遗。

此外，明源君还在关注另一组数据：房企的销售均价。

我们知道，过去一年，是住宅产品高度内卷的一年，也是豪宅产品扎堆的一年。淡市之下，卖得动是本事，卖得动且卖得贵更是能耐。那么，过去一年，头部房企的销售均价呈现出怎样的变化？这些变化，又意味着什么？今天就来谈谈这个话题。

房价持续下行去年千亿房企销售均价普遍下滑

明源君根据机构发布的数据进行统计，2023-2024年连续两年，千亿房企中销售均价超过两万的房企名单很稳定，都是同样七家，不过，排序有一点变化，而且与2023年相比，2024年千亿房企的销售均价多数有所降低。

这些数据，跟不少人的体感大相径庭吧？毕竟去年供应结构大家有目共睹，市面上改善产品扎堆，基本上每家房企都在加码改善产品的研发和推广，更有不少房企宣布进军顶豪产品线。

那么，为什么销售均价还在下降？

主要还是市场不给力。

事实上，2024年依然是以价换量的一年。

国家统计局的数据显示，去年全国商品房销售均价（房价）为9935元/平米，同比下降4.8%。

分城市来看，绝大部分城市的新建商品房价格指数都在下跌。70个大中城市中，除了上海、西安外，其他68个城市新建商品房的价格指数同比都是负增长。

对于大部分的规模型房企来说，豪宅项目依然是少数，占大多数依然是普通改善或刚需项目。

数据也透露出2个信息：

第一，销售均价前三的房企相对稳定，都是滨江、越秀、华发，这侧面反映出了这三家房企的战略稳定性。

第二，千亿房企中，仅中海地产的销售均价同比上升，上涨幅度达到14.72%。

中海销售均价的上涨，主要得益于几个高端项目的加持。

去年，中海在多个一线城市推出豪宅项目。其中，在上海就两个豪宅项目面市：顺昌玖里和中海领邸，前者销售均价高达约21万元/平方米，后者销售均价也达到约14万元/平方米；深圳也推出了一个玖序系项目，销售均价超过14万元/平方米；北京的玖序系项目成交均价突破17万元/平方米。正是这几个豪宅项目奠定了中海在一线城市的地位，去年中海一口气拿下了北上深三个一线城市的销冠宝座。

可见，豪宅项目对于拉高房企销售均价效果明显，当然，前提是项目所贡献的销售额在房企总业绩占有足够比例。

战略高度趋同的当下产品力将成房企唯一出路

去年，地产圈不时有豪宅爆卖的消息传出，让人不禁感慨，如今房地产市场真是冰火两重天。

在市场一片疲软的当下，豪宅走出独立行情，既有需求结构的变化，也有政策的催化。尤其是土拍端及销售端限价的松绑，让住宅产品的定价权重新回归市场，价格的天花板彻底打开。

而从土地成交情况来看，今年豪宅价格创新高的一年，同时，也将会是产品内卷加剧的一年。

那些战略领先，产品力突出的房企，销售单价逆势走高也不是不可能。

1、房企销售均价的高低，主要取决于布局与产品

房企的销售均价，主要受2大因素影响：

①投资布局，高能级城市的地价高于低能级城市，面粉贵了面包自然也跟着贵。投资聚焦高能级城市的房企，销售均价普遍比较高。

②产品定位，改善型产品、豪宅产品的均价高于刚需产品，主打改善及豪宅产品的房企销售均价自然也不会太低；

这些年，高销售均价的房企，无一不是兼具布局优势及产品优势。

例如滨江集团，在百强房企中，销售均价一直位于前排位置。

滨江是一家很典型区域深耕型房企，重仓杭州，辐射大浙江。去年，滨江凭借网签金额769.6亿元、509.9亿元和406.3亿元，拿下了杭州地区销售全口径榜、操盘榜和权益榜三个榜单的冠军。

滨江擅长高端产品开发，在大本营拥有较好的口碑，去年推出的杭州唯二个“顶格社保+5年限售”的项目都受到市场热捧，充分证明了其产品影响力。

越秀地产也是类似情况，作为广州本土国企，越秀地产在广州的市占率早已达到10%以上，这几年越秀地产开启全国化布局，新进驻的城市均为高能级的一二线城市，与此同时，广州大本营依然保持核心粮仓的地位。

去年也是越秀地产发力升级迭代的一年，陆续推出多个高端项目，其中琶洲南TOD项目以89.5亿元的成交金额问鼎广州销冠；全新迭代的顶级产品系“樾”也首度亮相，宣告越秀地产正式进军豪宅市场。

2、土地成交冷热不均，接下来房价注定会分化加剧

自2022年以来，全国新建商品房的销售价格已经连续3年下跌。

房价持续低迷的背后，既有地价降低的因素，也有房企降价促销的缘故。而头部房企的销售均价降低，也说明大环境不给力的情况下，没有一家房企能够独善其身。

那么，接下来，房企的销售均价是否会进一步下行？

不妨从土地端的情况来分析下。

首先，去年土地出让情况依然不容乐观。土地出让面积同比下降16.1%，土地出让金同比下降21.5%，土地成交均价下滑约12%。

成交价格的走势上，高能级城市与低能级城市之间分化加剧。

安居客的数据显示，一线城市宅地成交楼面价同比上涨21%，达到29238元/㎡。为了吸引房企入场，各地纷纷拿出压箱底好货，多宗核心区域优质地块的出让，不仅创造新地王，也刷新了溢价率记录。

比如北京朝阳区11月出让的一宗宅地，以153.32亿元的总价打破了北京单笔土地出让金的历史纪录。

12月深圳南山区出让的一宗宅地，以185.12亿元总价，46.32%溢价率，70387.83元/㎡楼面价震惊了地产圈，该地块的出让，创下了深圳楼面价历史新高，成为深圳总价新地王，同时也是全国最高总价地王。

而在此之前的8月份，上海徐汇区已经诞生了全国单价地王，折合楼面价达到13.1万/㎡。

上海第七批集中土拍，浦东杨思地块凭借40%的溢价率，创下了上海取消土拍限价后的新高……

和一线城市相比，多数二线和三四线城市则要冷清得多，宅地成交楼面价仅微涨甚至下跌。数据显示，二线城市的宅地成交楼面价同比回落10%，三四线城市则微涨2%。

土地市场冷热不均，意味着接下来房价的分化会进一步加剧。高能级城市的房价有望率先企稳甚至回升，而非热点城市、低能级城市则还有尚需时日。

由此也不难推断，投资集中在高能级城市尤其是重仓一线城市的房企，销售均价也会随之水涨船高。

值得注意的是，由于这几年房企的布局越来越趋于同质化，热点城市已成规模房企的兵家必争之地，常常可以看到，同一板块内几大头部玩家同台竞技，这也意味着彼此间的较量将彻底回归到产品层面，产品力的高下也将立见分晓。

3、住宅产品内卷还在继续，头部房企寻求豪宅突围

过去一年，是住宅产品高度内卷的一年。

①产品升级迭代提速。

以前房企通常一两年甚至更长时间才更迭一代产品，现在随着内卷加剧，有些房企已经进化到半年甚至一个季度就进行一轮产品升级。

②产品配置全线进行升级。

很多的项目，都在主动越级配置。例如刚需户型也能拥有迷你家政间，刚改项目也配置西厨岛台、酒店式的套房，高端项目更是从功能到服务水准全面卷起。

③争相发力豪宅产品。

2024年也是住宅市场大分化的一年。

一边是普通项目去化艰难，一边是豪宅产品越贵越好卖。

去年，热点城市的豪宅项目成交火热。据CRIC监测，全年30个重点城市中，3000万元以上的高端住宅新房成交量同比大幅增长64%，多个豪宅项目都拿到了开盘即售罄的好成绩。

顶豪产品表现同样强劲。数据显示，1亿元以上的豪宅成交78套，同比大增141%。

豪宅持续几年逆势热销，宣告房地产消费的风向已发生逆转。

这也吸引了房企争相分食蛋糕。

中海地产顶豪产品“玖序系”面市，越秀地产推出顶级产品系“樾”，新希望地产推出了“d10天系”豪宅产品系，龙湖云河颂和青云阙两个产品系也横空出世……

结合去年热点城市优质地块成交放量，土地溢价率不断创新高的现象，不难预测，今年依然会是豪宅大年，各大房企的顶级产品也将上演“神仙打架”的场面。期待市场能带来更多惊喜表现。