地产大洗牌，太残酷

明源君经常强调，未来的房地产市场，一定会是高度分化的格局。这种分化不仅体现在城市，还体现在区域、板块、产品、资源以及房企自身。

比如最近几年，伴随着房地产行业的剧烈洗牌，许多曾经叱咤榜单的黑马房企，如今已难觅踪迹，而一批新兴的房企正在崭露头角，排名持续靠前。

接下来，明源君就结合房企近几年的销售和拿地榜单，看看它们的排名变化，以及预判下未来的房企格局大致会是怎样的局面？

房企前三格局再次改写央企全面霸榜

对比过去几年，2024年房企格局的变化，挺值得玩味。

第一，房企前三格局再次改写，民企失去竞争资格，保利发展、中海地产、华润置地全面霸榜。

早几年，房企前三宝座多被民营房企占据。比如，2020年房企前三分别是碧桂园、恒大和万科，2021年是碧桂园、万科和融创，2022年是碧桂园、保利发展和万科。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

但最近两年，随着房地产行业的剧烈调整，房企大而不倒的神话破灭，曾经的龙头民营房企一个个走下神坛，央企开始全面霸榜。

全口径销售金额排行榜

比如2023年，房企前三分别是保利发展、万科和中海地产，央企占了两个名额。2024年，房企前三分别是保利发展、中海地产和华润置地，清一色央企背景。

之前明源君讲过，保利、中海和华润，这三家房企的共同特点是品牌影响力大、资金实力雄厚、资源整合能力强，且在一二线城市布局广泛，所以业绩表现也最突出。

比如2024年，中海地产一次性斩获北京上海深圳三城销冠，全国共有11个项目销售规模超过百亿，中海自己就占了4个。保利则摘得广州、南京、苏州、佛山四城销冠，其中广州销售业绩最高的20个项目，保利自己就占了5个。

第二、越秀、滨江、华发首次进入房企前十，滨江成为TOP10中唯一的民营房企。

2024年，有三家房企首次进入房企前十，分别是越秀地产、滨江集团、华发股份。

其中，越秀地产2022年行业排名第16，到了2024年已经排名第8，两年上升了8个名次；

华发股份2022年排名第18，2024年排名第10，两年同样上升了8个名次；

滨江集团2022年排名第13，2024年排名第9，两年上升了4个名次。

全口径销售金额排行榜

这里重点讲下滨江集团。作为TOP10中唯一的民营房企，滨江的业绩之所以如此突出，核心优势有两点：

一是在高能级城市做到极致深耕。滨江的项目多集中于经济发达的浙江，其中杭州占比六成左右。2024年，滨江还以769.6亿元全口径销售额摘得杭州销冠，遥遥领先其他房企。

二是产品过硬，客户认同度高。凭借多年的区域深耕，滨江对本土购房者的需求有深入了解，所以其打造的产品客户认同度高，销量可观。同时，为了契合不同时期客群的审美与品位变化，滨江每年会推出2-6个新品，并对现有项目持续优化。此外，每个项目交付前，滨江董事长还会亲临现场把控细节，以此督促项目提升品质。

第三，“黑马”房企频繁出现，既有中建壹品这样的央企，也有伟星、邦泰这样的民企。

2024年，地产行业依然涌现了不少黑马房企，其名次上升速度之快，令同行赞叹不已。

这里面主要分成两类：

一类是以中建壹品、中建智地、中建东孚为代表的中建系。

比如隶属于中建三局的中建壹品，2023年排名仅43，2024年直接冲到了第19，一年上升了24个名次；

隶属于中建一局的中建智地，2022年排名第107，2024年第43，两年上升了64个名次。

之前明源君讲过，建筑企业做地产开发业务，主要有两个优势：

一是资金优势。类似像中建这样的央企建筑业巨头，资金实力自然毋庸置疑，很多银行甚至求着他们贷款，融资成本和融资渠道是很多房企难以匹敌的。

二是业务协同优势。房地产与建筑业本身就是上下游产业链关系，建筑商做房地产，一方面能发挥业务协同效应，增厚企业业绩。另一方面能有效控制开发成本，提高项目效率。

另一类是以伟星房产、邦泰集团为代表的民企房企系。

虽然整体上民营房企掉队严重，但仍不乏有个别民营房企逆势突围，愈战愈勇。

比如，伟星房产2022年排名第55，2024年已经跃升到第33，两年上升了22个名次；四川邦泰2022年排名第109，2024年跃升到了第56，两年上升了53个名次。

伟星和邦泰都是区域深耕型房企的代表。比如伟星30多年来深耕过的城市只有8个，其中，在芜湖的市占率一度高达53%，在马鞍山的市占率高达70%，合肥的市占率高达13.4%。

当然，一方的崛起，也意味着另一方的没落。伴随着房地产行业的剧烈调整，不少曾经备受瞩目、风光无限的明星房企陆续暴雷，其名次也出现了极为明显的下滑，有的甚至完全没了声响。

首先是头部房企方面。

比如某房企之前连续多年稳坐行业头把交椅，2023年名次却跌至第6，2024年更是退出前十位列第16；

另一家房企连续多年稳居行业前五，到了2022年却退出前十位列第11，2024年更是跌至第18。

其次是大型房企方面。

福建某房企2020年排名第21，2024年跌至第115名，4年下滑94个名次；

广州某房企2020年排名第23，2024年跌至第119名，4年下滑96个名次；

深圳某房企2020年排名第25，2024年跌至第120名，4年下滑95个名次；

浙江某房企2020年排名第30，2024年跌至第152名，4年下滑122个名次。

上述房企的没落，有几个共同原因：

一方面，许多房企在房地产市场繁荣期，受利益驱动过度追求规模扩张。然而随着近几年房地产行业持续下行，需求被抑制，许多城市住宅供应远超实际需求，导致房企销售难度大增，库存积压严重。

另一方面，部分房企在市场繁荣时过度依赖债务融资。大量举债用于拿地和项目建设，以高杠杆实现快速扩张。然而，市场下行期，销售回款不畅引发的连锁反应，如项目停滞、债务违约等，也严重影响上述房企的生存与发展。

土地市场新玩家涌现，房企座次之战再度升级

之前讲过，房地产行业已经进入到残酷的二八定律阶段，未来分化会越来越严重。比如，204年销售总额超千亿的房企仅剩下11家，较去年同期减少5家，回到2016年水平；百亿房企数量仅剩下86家，较去年同期减少39家。

那么，未来百强房企又是怎样的格局呢？或许从现在房企的拿地情况，可以略窥一二。掌控投资目标，掌握建设进度，点击了解

第一，“保中华”前三格局或将维持相当长一段时间。

最近几年，绝大部分民营房企都在缩减支出，拿地力度大不如前。如今土地市场上的“大买家”，主要还是以资金实力雄厚的国央企为主。

比如2022-2024年这三年，保利发展、中海地产和华润置地就凭借其资金优势、稳健的投资策略和核心城市布局，连续三年占据新增土地货值前三的位置，为未来销售规模的增长奠定了坚实基础。

这也意味着，“保中华”前三格局，短时间不会改变。

第二，招商、滨江、越秀、建发和绿城，预计仍会持续霸榜前十。

以招商蛇口、滨江、越秀、建发、绿城为代表的五家房企，虽然投资力度不及以上三家，但也是近两年土地市场的常客，更是房企前十阵营的有力守护者。

比如，招商蛇口2022-2024年新增土地货值分别排名第6、第7、第7；

滨江集团近三年新增土地货值分别排名第5、第9、第8；

越秀地产近三年新增土地货值分别排名第7、第10、第5；

建发房产近三年年新增土地货值分别排名第10、第4、第6；

绿城中国近三年年新增土地货值分别排名第8、第6、第4；。

可以看出，五家房企连续三年新增土地货值排名均在前十以内，销售数据自然也是水涨船高。相比之下，其他头部等房企，近两年拿地力度不断减弱，2024年更是跌至20名开外，其销售额排名恐怕也会进一步下滑。点击了解，让项目建设提速，投资目标达成的建设平台

第三，土地市场接连涌现新面孔，未来几年有望弯道超车。

虽然拿地排行榜依旧是“老面孔”的国央企居多，且多为头部房企，但也不乏新面孔加入其中。

明源君根据榜单，梳理了三类最近三年拿地较多且有希望弯道超车的房企：

第一类是以中建壹品，中建东孚、中建智地、中建玖合、保利置业为代表的央企，他们凭借雄厚资金实力，始终在土地市场保持较高的投资规模。

比如中建壹品2023年新增土地货值194.4亿元，2024年515.3亿元；

中建智地2022年新增土地货值161.7亿元，2023年新增157.1亿元，2024年新增396.8亿元。

保利置业2022新增土地货值352.2亿元，2023年新增314.2亿元，2024年新增104.3亿元；

中建东孚2023年新增土地货值268.4亿元，2022年403.3亿元；

中建玖合2023年新增土地货值264.2亿元。2024年125亿元。

第二类是以象屿地产、国贸地产、苏州高新地产为代表的地方国企。

土地市场另一个显著变化，就是地方国资纷纷出手，在大部分房企收缩投资之际，攻城略地。

比如厦门国企国贸地产2022年新增土地货值429.7亿元，2023年新增319.3亿元，2024年新增342.9亿元。象屿地产2022年新增土地货值297.4亿元，2023年新增314.2亿元，2024年新增262.1亿元。

苏州国企高新地产2022年新增土地货值218.5亿元，2023年新增100.6亿元，2024年新增97.3亿元，同样收获颇丰。

第三类是以四川邦泰、伟星房产、宁波江山万里为代表的民营房企。

比如伟星地产2022年新增土地货值410.8亿元，2023年新增347.5亿元，2024年新增102.1亿元。

四川邦泰2023年新增土地货值153.9亿元，2024年新增131.2亿元。

这两家房企拿地，除了刚才讲过的都秉持区域深耕策略，还有一个共同点是两家原本都在三四线城市有一定布局，近年来都开始向强二线城市进军。

比如邦泰开启全国化战略后，开始从三、四线城市往二线城市过渡，进入成都、南宁、西安等城市。伟星也在杭州、南京、武汉、合肥、宁波等新一线城市集中发力。