郁亮：房地产市场跌过头了，万科将筑好坚固底线

文 | 关山

“整体市场目前处于胶着状态，显然超跌了。由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。”对于现阶段的房地产市场，万科（000002.SZ）董事会主席郁亮在8月31日召开的2023年中期业绩推介会上表示。

市场“超跌”后，未来万科会不会“抄底”，在拿地和收购运营资产方面有更多动作？万科方面对中华网财经表示，后续若有相关最新进展将及时同步披露信息。

利润下滑近2成

在“胶着”的市场行情下，万科在上半年出现了业绩下滑。

8月30日晚间发布的中期业绩报告显示，2023年上半年，公司实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降了19.4%。

从半年报数据来看，业绩下滑的原因，主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。

事实上，受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入1708.4亿元，同比下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，短期内利润难免受影响。

分管开发业务的联席总裁张海在业绩会上表示，毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题，近两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。

而在新开工数上，郁亮预计，按当前下滑程度，今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。而根据国内城镇化率和城镇人口，按经验建设水平保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。

在2023年1-6月，万科已经实现新开工及复工计容面积1196万平方米，完成全年计划72%，实现竣工计容面积1290.5万平方米，完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

重回京沪拿地，前8个月新增32个项目

1-8月公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，其中时隔四年半，以27.4亿元在北京成功拿下位于通州的一幅住宅用地；时隔三年重回上海土拍市场，以113亿元的总价拿下松江广富林地块和闵行梅陇社区地块。

这些新增项目总建筑面积449万平方米，权益建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431亿元，新增项目平均地价为16003元/平方米。

截至6月末，公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约10773.6万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，截至6月末此类项目总建筑面积约382.7万平方米。

而去年全年万科累计获取新项目36个，权益地价总额约496.4万平方米。今年以来的投资节奏有一定的恢复。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中华网财经表示，万科这两年拿地趋于保守，所以营收表现差强人意也属正常。在行业环境持续下行的时候，这么体量庞大的企业，能够稳住已非易事。开发节奏慢点其实也无碍，就目前来说，企业的经营安全是第一位的，需要继续做好风控管理。

对于开发业务的投资策略，首席运营官刘肖在业绩会上表示，过去两年对投资强度进行了主动调整，因为公司相信经营安全比增长更重要，投资质量也比数量更重要。2023年前8个月一共投资的32个项目，总投资额是719亿元，股东IRR水平普遍在20%以上，投资兑现度提升到93%的水平。刘肖相信，今年上半年的投资质量和效益会为公司发展带来一定助力。

开发销售小幅下降，经营业务保持增长

开业业务的销售额出现微降。1-6月，公司销售面积1297万平方米，同比增0.5%；销售金额2039.4亿元，虽在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三，但同比降了5.3%。

其中，分区域看销售金额的贡献程度，上海区域（包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省）销售金额占比最高，达到34.5%；南方区域（包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区）次之，占比24%；北京区域（包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区）位列第三，占比13.4%。

不过，与其他已布局商业、物业等侧重运营管理能力的房企一样，万科的经营服务业务也在上半年保持了增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17%、10.6%和7.3%。

值得注意的是，作为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，印力上半年在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。截至6月末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米。而万科也将旗下部分商业项目委托印力管理。

分管经营服务业务的联席总裁朱保全在业绩会上表示，“万科地产委托给印力的商业项目，整体进展顺利，今年上半年34个项目，收入同比提升约22%，NOI增长超过31%，收入及NOI实现稳步增长，符合‘专业的人做专业的事’。”而商业地产整体投资会比较重，回报周期比较长，但是随着未来REITs的出台，将为整个持有型、经营性不动产带来了春天。

经营性现金流连续14年为正

在中报发布的同一日，万科还发布了一则终止A股定增的公告。对此，董事会秘书朱旭也在业绩会上做出了解释。其表示，由于当前公司股价处于较低位，投资者对于公司在较低价位进行增发表达了担忧，出于对现有股东权益的保障，决定终止目前A股的增发，将会通过其他的渠道，筹集相应的资金支持公司业务的健康发展。

在行业销售持续低迷的环境下，投资者关心万科现金流是否存在压力？首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全。一是公司高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续14年保持为正；二是对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位，三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业信用等级。

郁亮认为，在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。今天，即使是传统的开发业务，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

就万科自身而言，郁亮表示:”随着客户对美好生活需求的多样化，公司已经从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”