长租公寓市场活跃度增加，超9成机构将布局或追投

文|关山

“当前，长租公寓以及存在公寓改建可能的物业资产仍受主流关注，内外资投资者纷纷寻求投资机会。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示。

此前，仲量联行邀请了50多家不同类型的投资机构，参与《仲量联行2023年长租公寓投资市场现状调查问卷》。调查问卷显示，93%的投资机构将在未来三年内布局长租公寓市场，94%已投资长租公寓的投资机构计划在未来三年内追加投资。

以长租公寓投资活跃度最高的城市上海为例，自2022年起至2023年上半年，上海已成功交易24单长租公寓项目，投资交易额总计96.5亿元。

在投资市场，强劲的租赁需求基本面和稳定的投资收益是吸引各类投资机构进入长租公寓赛道的重要推手。

据统计，全国长租公寓管理规模排名前三十的品牌管理总规模从2021年的119万套，增加到2022年的125万套，2022年全年净新增约6万套。疫情一度给长租公寓建设和施工带来一些影响。但2023年起，随着人们生产和生活恢复常态，建设施工进度明显提速。截至2023年上半年，全国管理规模排名前三十的品牌管理总套数已达133万套，上半年净新增8.2万套，长租公寓的建设和供应开始加速。

2023年上半年，随着社会及经济活动回暖，主要城市的长租公寓租赁需求及运营表现也稳步回升并持续增长。以龙湖冠寓为例，截至2023年6月，品牌开业6个月以上房源的平均出租率达到95.9%。

多数投资机构对中国长租公寓稳定期回报率的预期，集中在4.5%-5.5%之间。与仲量联行2018年和2021年的调查问卷相比，投资机构对其投资回报率的预期更加统一。

米阳指出，伴随中国长租公寓市场大宗交易日渐活跃，投资机构对资产收购价格的判断更加理性。同时，首批保障性租赁住房公募REITs的上市也为长租公寓资本化率提供了参照标杆。例如关于对未来五年长租公寓资本化率走势的预测，36%的投资机构认为会保持平稳，而51%的投资机构认为会下降50个基点以内，与其预期退出资本化率区间吻合。

但在实际交易中，交易双方的价格预期仍存在一定程度的偏差。调查问卷显示，62%的机构投资降低了资产收购价格的预期，其中仅有25%的投资机构接受折价出售资产。

上述调查问卷结果还显示，上海、北京和深圳仍为长租公寓投资机构最为关注的热点市场。在投资和运营发展模式方面，重资产拓展依旧占主导地位，自有品牌开发成为新趋势。

米阳表示，中国长租公寓市场的发展主要由人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化所驱动。随着市场迎来更多参与者，产品和租赁客群更趋多元化，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段。

仲量联行认为，未来，进一步发掘长租公寓细分市场、向内培育资管软实力、深入构建“投融建管退”全生命周期闭环，是市场参与者在新一轮迭代过程中的着力点，也是中国长租公寓市场的必行之路。

随着中国长租公寓的政策红利继续释放、租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式越来越为人所接受。加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。

此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为投资长租公寓市场带来更多机遇。