保利发展成房企新晋“一哥”，核心城市贡献近九成

文 | 关山

8月30日晚间，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）发布的2023年半年度报告显示，1-6月，公司实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。保交付11.3万套，同比增43%。

在克而瑞研究中心最新公布的“2023年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜”中，保利发展稳居榜首，而在“2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜”中，其还排在碧桂园之后，居于第二位。

从目前的发展趋势上看，保利发展超越碧桂园，成为房企销售额新晋“一哥”，已经毫无悬念。

同策研究院研究总监宋红卫对中华网财经表示，在今年上半年，以保利发展为代表，这些具央国企背景的房企的楼市表现都较为抢眼，不仅体现在市场排名不断上升，市场占有率不断提高，还表现在企业经营指标的优化，例如债务规模不断下降，企业风险在不断下降。

长三角、大湾区贡献明显

在上半年，保利发展是抢抓住了2-3月份阶段性复苏窗口机会，积极推盘促销售。公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿元城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；上半年，公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

其中，两大城市群的销售贡献尤为明显，包括长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿元，占整体销售额比例达56.88%。

保利发展也在拿地开拓上积极补充核心城市的土地储备。1-6月，公司共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。其中，38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别达到99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点。公司还强调对于住宅产品的聚焦。从上述拓展货值来看，住宅业态占比95%，

宋红卫表示，下半年销售压力依旧存在。在这个趋势背景下，包括保利发展在内的大型央国企的战略也在调整，主要体现在投资战略向核心一线和二线城市回归。

“为保证销售的安全性，战线在收缩，舍弃了大部分三四线的城市；同时，风险指标超过规模指标，也成为房企最关注的因素。”宋红卫表示。因此，保利发展等企业一般会选择核心区域的核心地块出手，可能会牺牲一部分利润，但是整体提高了资金及企业的安全边界。

就保利发展而言，在上半年，实现营业总收入1370.27亿元，同比提升23.71%；毛利率同比下降4.26个百分点，至21.29%。

虽然近几年合作开发逐渐成为行业趋势，但其选择注重提高项目的把控力，在上半年，拓展权益比去年同期提升15个百分点，达到了80%，为近3年最高。也是受结算权益比提升的利好影响，由于结转规模提升，公司归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

强化现金流管理，有息负债规模下降

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，保利发展上半年市场表现强劲，尤其是土储也在增加。房企还是要可持续发展，而土地决定后续成长空间。反过来说，在行业低迷的时候，还能够有资金多拿地，也说明企业经营运转压力可控。

保利发展在融资上其实一直占有优势。2022年，公司提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。2023年上半年，公司平均融资成本进一步下降至2.68%，发行利率多次为同期同行最低。

同时，其还严控增量贷款利率，通过偿还高息存量贷款或下调利率方式降低存量贷款利率，截至6月末，有息负债规模为3564亿元，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

而公司在现金流管控上，是抢抓资金回笼。1-6月，公司实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%；回笼率为96%，较2022年度回笼率进一步提升1.1个百分点。同时以销定产，上半年新开工面积626万平方米，同比下降44%。公司上半年实现经营活动现金流量净额71亿元，较去年同期增加296亿元。

债务结构方面，截至6月末，公司扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.5个百分点，现金短债比为1.38。一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%。

值得注意的是，中报透露出，除了住宅开发，上半年，公司还关注综合服务和资产经营能力的持续提升。

例如截至6月末，保利物业实现营业收入71.41亿元，归母净利润7.64亿元，同比分别提升10.7%、21.5%；在管面积6.50亿平方米，增长24.3%。其中第三方在管面积达到4.12亿平方米，占比达63.3%；实现第三方物管收入19.69亿元，同比增长32.4%。同时，公共服务在管面积3.58亿平方米，同比增长29.7%。

此外，资产经营类收入22亿元，同比增长22%。包括酒店业务营业收入同比增长53%，平均入住率恢复至2019年水平，平均房价较2019年提升16%；会展业务营业收入同比增长45%，出租面积提升超2.5倍，新客比例提升超30%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，从上半年的中报来看，保利发展作为头部代表性房地产公司，在行业不景气的情况下取得了逆势增长的业绩，销售规模表现出较好的增长趋势，货币资金状况也较为充足，展现出较强的经营稳定性和财务实力。但未来，公司如何在房地产市场的调整期中保持稳定的业绩表现，仍需进一步观察。