国央企大举杀入，这个市场要爆

今年，保障房似乎成了房地产的缓冲地带。

房地产投资下滑，是通过积极推进保障性住房建设，来尽可能熨平地产上下游面临的市场激进萎缩，给产业链进行一定程度的托底，实现缓着陆。

商品房库存重新见顶，则通过政府下场收购存量商品房，用作保障性住房，来实现“去库存”。3000亿元保障性住房再贷款以及1000亿元的租赁住房贷款，用于从开发商手里“买房买地”，缓解供需紧张关系，给市场托底。

最理想状态，肯定是新房开发规模的快速下滑，能顺畅衔接到包括租赁在内的保障房体系规模迅速做大。

因此，在这一轮的调整周期里面，开发市场的铁腕断水政策和租赁保障市场雷厉风行的刺激是同步并行的。开发赛道的治理有多狠，租赁和保障赛道的托举就有多猛。

据克而瑞长租不完全统计，仅今年上半年，全国各地出台的与住房租赁相关的政策，就超过了62条，其中以租赁供应政策最多。13省及81个城市发布了今年保障性租赁住房的筹集目标，预计累计新增筹集规模超过101万套（间），约75%都在一二线城市。

在7月份的三中全会和730政治局会议上，高层又再次提到，要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，意味着下半年收储“存量房”用作保障房还要发力。租赁市场规模扩张，也将进一步加速。

政策护航，市场积极参与

住房租赁进入快车道

7月9日，万科公布的投资者关系活动记录表披露，目前管理租赁住房规模为第一的万科泊寓，上半年还在继续外拓，拓展新项目1.5万间，同比增长85.3%，新开业规模位于榜首。

就算是在“卖卖卖”的企业生死关头，万科的长租赛道依然在坚定的扩张。

而保租房的筹集和收储提速，也让机构化长租房的供应快速上涨，尤其是一线城市扩张势头相当迅猛。例如上海和深圳，集中式公寓规模都已经突破26万间，并且超过40%都是保租房。

仅今年上半年，上海新增建设筹措的保障性租赁住房就达到约4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间），均超额完成了半年度的目标。

自如资管、百瑞纪、安歆公寓，上半年拓新都很积极。例如主要做蓝领公寓的安歆公寓，上半年就新拓了北京、上海、天津、扬州、义乌、台州和芜湖等城市的8个产业园，累计资管面积约300万平方米，已开业项目数超220家，已投放床位数超14万个。

租赁企业热情高涨，原因也很简单。

一是政策鼎力扶持。通过“央行工具+地方补贴”，企业的入市条件在不断好转。

据金融时报报道，5月17日，国务院政策例行吹风会上提到的，央行专门设立的3000亿元保障性住房再贷款，截止二季度末，已审核发放的资金量已经超过120亿，这笔钱的资金成本低至1.75%，进一步降低了租赁市场的融资成本。

各地方政府也通过财政补贴的方式，在支持租赁住房企业。例如，郑州针对参与保租房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/㎡，相当于也一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年再贴息2%；西安则按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/㎡的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

其他也有不少城市为住房租赁业务提供财税、土地、产业基金等方面的支持。例如，广州明确国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款；杭州则对符合条件的大学毕业生提供租房补贴。

在REITs方面，步子迈得也相当大。

8月1日，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目正式由试点转入常态化发行，并且明确拓宽了租赁住房REITs发行的范围。

在租赁住房领域，首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。这就大大拓宽了符合REIT发行条件的项目范围，为企业提供了更有效的金融支持。

而已经发行的保租房REITs，盈利表现和市场投资积极性也相当高。

上半年有披露运营情况的28只已上市公募REITs中，关注度极高的消费类基础设施公募REITs的整体净利率仅为7.9%，而5只租赁住房公募REITs的整体收益率为所有资产类型中的最高水平，净利率达到了37.1%！

截至2024年7月19日，二季度以来，中证REITs全收益指数仅上涨2.9%，而保租房REITs的涨幅高达15.93%。今年上半年，保租房REITs的表现也相当亮眼，加权平均涨幅（考虑分红）达到了13.87%。数智保障房，微利可持续，点击了解管理平台

二是地方国企和市场化运营机构合作，推动保租房放量。

这两年，地方国企作为保租房筹集主力军，凭借政策和资源优势，大跨步进入住房租赁市场。大型租赁社区也成为了上半年房源供应的主要方式。

例如美寓（郑州城发）、合房承寓（合肥）、宁巢公寓（杭州）等，都强势进入了上半年的规模扩张榜单。上实城开也在6月份发布了全新保租房品牌“阡集CHANGE”，此前上实城开通过招拍挂获取的上海三幅保障性租赁住房用地，都已经开发成大型租赁社区陆续入市。

这些租赁社区，都引进了市场化运营企业来进行后期的运营管理。例如城开·莘社区由瓴寓国际作为项目的运营管理方。即将在今年下半年入市的创社区，则在7月2号，和城家签订合作协议，由城家负责社区1932套保租房的租赁住宅运营管理。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解明源云租赁平台

有政策和资源优势的国企负责开发和筹集，市场化租赁企业服务运营和管理，这种模式也推动了保租房项目的快速落地。

随着政策的进一步推动，预计未来一段时间，保障性租赁住房将进入供应爆发阶段。保租房短期内的大量供应，也会对租赁市场形成一定的冲击。

以保租房供应规模最大的上海为例，集中式公寓和保租房的租金坪效，在过去一年里，都出现了明显的降低。

6月份，上海集中式公寓和保租房的租金水平分别滑落至5.33元/平/天和3.42元/平/天，同比分别下降了7%和9.5%。而且，越是保租房入市规模大的区域，租金下跌的情况越明显。

新建保租房大型社区项目的集中入市，租赁市场竞争更加激烈，导致市场整体出租率也出现了一定程度的下滑。上半年，上海的整体出租率也下滑了1.85个百分点。

出租率压力增加，让租赁企业也不得不在产品、服务和营销上，进一步加大投入。

提升出租率和坪效

租赁产品、营销快速升级

在大量供应的冲击下，租赁企业为了保持高出租率和坪效，纷纷在产品端进行了大量的升级。不少租赁社区的居住品质，已经超越传统住宅小区，真正实现了居住品质的提升。

一是配套升级。

例如，上海的新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区，项目中配套了近4000㎡的下沉式商业广场，引入了超市、便利店、餐饮店、药店、理发店，以及台球室、游泳池、健身房等各种业态的商家。租户家楼下就有星巴克、7-11、洗车点。

同时还为携带宠物入住的租客，专门引入宠物商店，并且开辟了独立的萌宠乐园，周边设围栏和监控设备，内部配备宠物小型训练及游乐设施，既满足养宠租客需求，又保障孩子与宠物的安全。

图片：新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区商业

图片：新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区健身房

宝山大场城家人才公寓，则引入了宝山首家24小时自助阅读新空间“共享书房”。书房面积约200平方米，藏书5000余册，24小时自助借还，并且还接入了全市公共图书馆的通借通还系统。对于青年租客，和有孩子的租客家庭，都相当有吸引力。

图片：城家上海大场国际社区图书馆

二是产品升级。

例如瓴寓国际上半年推出的3.0产品——上海松江西部科技园柚米社区，就提出了一套全新的租住生活解决方案。

瓴寓将租赁大社区看成是一座功能设施完备的别墅，分为私密、半私密、公共三类空间。

私密空间——就是客户租到的房源，类似于别墅的起居室。个人独享、高频使用。

半私密空间——就是社区内分时段租用的小会客厅，可以提供一定的边界感。实现家庭聚餐、小型派对、私享沙龙、影音桌游等不同社交场景的转场。社区还提供场地专属布置等附加服务，进一步提升租户对场景使用的便利度和对空间的拥有感。

公共空间——也就是面向所有人开放的公区，就像是运动场、休闲区。分为健身中心、大会客厅、自习室三个区块，无门槛面向社区所有个体开放，提供更多的社交可能。

三种空间提供不同的使用场景，租户各种空间使用需求都能满足。个体间互不干扰、动静分离，尊重各类租户不同的生活习惯。

图片：上海松江西部科技园柚米社区房间

图片：上海松江西部科技园柚米社区会客空间

图片：上海松江西部科技园柚米社区公区

三是服务升级。

例如，新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区，在早高峰期间会安排接驳班车，7:30—9:15，每15分钟一班，来回往返于地铁站和社区之间。社区内也常备爱心小药箱、aed自动体外除颤仪、爱心伞、零食贩卖机等设备。

在专属管家服务的基础上，还择选优质供应商推出了一系列增值服务，包括搬家搬运、家政保洁、纱窗定制、衣物洗护、净水器租赁、空气净化器租赁、新能源汽车充电、非机动车充电、迷你仓等专项增值服务，基本覆盖了租客从入住到居住期间的“高频”需求。

另外，除了产品升级，长租公寓企业在营销端，也进行了不少尝试和创新。

6月29日，魔方公寓在抖音尝试进行了首场直播带货，并且在直播过程中，推出了899连住30天的特价秒杀好房，通过更靠近年轻人使用习惯的方式进行推广引流。拍摄、直播、运营、场控，明源AI直播机全搞定

数据显示，魔方公寓首播当日GMV突破了256万，综合热度指数在酒店民宿品类的团购带货全国日榜和北京日榜中双双登顶首位。而且，订单的86%都是来自于自然流量。

另外有一些城市和企业，也针对毕业季推出了针对性的促销方案。例如，上海部分区域专门为毕业生提供了保租房的专供房源和宣讲会。

华润“有巢”在成都也推出了毕业季特备优惠，8月份，门店租金及服务费双重减免，房租8折封顶，签约预定即享百元抵扣券优惠。

小结

整体上来看，租赁住房目前已经进入供应的爆发期，对于租赁企业来说既是机会也是挑战。未来，更多元的供应渠道、更高品质的租赁产品，以及更丰富的营销方式，都会让租赁赛道格局快速变化。

房地产行业也将加速迈进双轨制，彻底进入一个新时代。