万科自救关键一步：年内到期公开债清零

在行业迎来政策全面转向之际，万科也交出了自己的“自救”成绩单。10月30日万科发布的2024年三季报显示，前三季度万科实现营业收入2198.95亿元，合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元。尽管在上半年首次出现亏损后，万科尚未扭亏为盈，但超100%的回款率与年内公开债全部偿还完毕，还是看到了曾经房企一哥的诚意。

一如既往不回避问题，面对业绩亏损，万科给出了解释：主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。

一位券商分析师告诉北京商报记者，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”对于当下的房企来说是不现实的，开发商当前第一优先级必然是保现金流安全，而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。

显然，万科也选择了更安全的一面：制定了“瘦身健体”一揽子方案，其中包括统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降低风险。根据计划，未来两年万科计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

就市场所关注的回款和债务问题，万科方面告诉北京商报记者，2024年前三季度公司采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付。内容包括：坚持积极销售，实现销售金额1812亿元，回款率超过100%；开展存量资源盘活，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元；推进大宗资产交易，2024年1—9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。年内实现新增融资、再融资超770亿元。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1—9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。

北京商报记者注意到，随着房企三季报的密集披露，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超六成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元，即便艰难盈利的央企国企，大多也利润微薄。

房地产市场进入深度调整期，各大房企无一例外皆遭遇着前所未有的盈利考验。三季报之后，各房企也开始冲刺自己的年终业绩。好消息是，今年三季度末以来，多个部门提出了“一揽子”配套政策提振房地产市场，不少城市也进一步优化调整了楼市政策，包括调整限购、放开商品住房转让限制、提高住房公积金贷款额度等，房地产市场的风向开始出现明显转变。

住房和城乡建设部部长倪虹此前表示，我国房地产市场在系列政策的作用下，经过三年的调整，已经开始筑底。“我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。”在此乐观背景下，今年四季度也成为房企走出低谷的关键期。

事实上，在政策的带动下，市场端已率先复苏。据中指研究院数据，10月（1日—27日），重点30城新房网签约980万平方米，环比增长35%；20城二手房网签约10万套，环比增长18%，核心城市市场呈现回稳态势。其中，广州、深圳新房网签面积已较9月翻倍增长，北京10月二手房成交有望突破1.6万套，创去年4月以来新高，限购政策优化对一线城市需求释放产生明显带动作用。