头部房企，已经抛弃幻想

时至年中，前两天统计局1-6月份的数据出炉了，各大房企也陆续发布了上半年的业绩公告。

整体上来看，基本在意料之中。量化地来看，喜忧参半。

忧的是，1～6月份全国房地产市场运行数据，房地产投资、销售、融资各项指标仍在下滑。

截至7月15日，披露中报业绩预期的61家房企中，41家房企出现亏损，其中21家是由盈转亏，只有20家房企预计盈利。这个亏损比例也创下了近年来的新高。

亏损的主要原因，就是结转项目减少、降价促销造成毛利率下滑，以及房价下行带来的计提减值。毕竟，截至6月，全部70个大中城市中，新房销售价格同比下降的城市已经达到68个。价格全面下跌，以前测算的货值都要打折。

喜的是，由于政策利好持续发酵，以及房企年中冲刺的发力，6月份单月的销售金额，达到了年内最高水平。6月份的新房销售面积和销售额，环比涨幅都超过了50%。政策的拉动效果还是有的。

另外，从3月末开始，库存量也已经连续四个月下降。“去库存”也已经开始有了初步的结果。

而从企业层面来说，为了应对当前的行业下行和自家企业的实际经营困境的惊涛骇浪，上半年为稳定航行，房企们也都做了大量的自救工作。

降负债，依然是最高优先级，下半年偿债压力依旧很大

虽然说，今年针对房企融资的政策相对积极，上半年各地都在加速推动融资协调机制“白名单”落地，但是，雨量不均的情况依然存在，部分房企融资依然艰难。

根据克尔瑞统计，今年上半年，65家典型房企的融资总量为2131亿元，同比下降了37%。上半年到期的房企债券规模高达2799亿，而发行规模只有961亿。第三季度，还将有超1000亿规模的债券到期，房企的还债压力依然非常大。

因此，今年上半年，不少头部房企都依然把还债和债务优化，当做第一要务。

龙湖在6月份的股东大会上，就明确表示，2025年到期的部分债务也将在2024年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。

事实上，龙湖还债的意愿的确非常强烈。

截至5月末，龙湖年内剩余到期公开债就仅剩45亿元。

6月28日，龙湖集团提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天提前赎回6.2亿美元的债券。

7月17，龙湖集团完成旗下债券“19龙湖04”的回售，回售金额为14.93亿元。并决定回售完成后的债券将被注销，不再进行转售。

公司甚至设立了专户，提前归集资金偿付即将到期的刚性债务。

目前，龙湖今年年内剩余到期的公开债仅剩30亿，至2026年底前，已经没有境外到期的公开债券。

根据中报预告，今年上半年龙湖合同销售额同比降48%，合同销售面积减少约37%。显然，业绩下滑的大背景下，龙湖正在努力追求安全第一。

而上半年处于风口浪尖的万科，早在4月底的股东大会上，就制定了“瘦身健体”一揽子方案，以实现三项目的：

一是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；

因此，今年上半年，万科开启了“卖卖卖”模式。仅上半年的的大宗资产交易就达到93.4亿，包括七宝万科广场50%股权、超总项目、南翔印象城48%的股权等优质资产。

二是完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；

在项目白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，公司大部分在建项目都向属地城市做了“白名单”申报。今年以来，公司合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿。其中，上半年万科新增了149.8亿元经营性物业贷，借新还旧、借长还短、借低息还高息，快速调整债务结构的策略很清晰。

三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源，做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。在REIT基金方面，4月万科完成了印力REIT32.6亿元规模的发行工作，以及保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs的申报工作。

虽然如此，今年上半年，万科还是第一次出现了经营亏损，并且规模相当惊人。上半年报告的净利润亏损高达70-90亿元，成为亏损规模最大的房企。

要知道，去年上半年万科还盈利了98.7亿元，这个落差相当巨大。为了稳定市场信心，公司高管还在7月份自筹了2亿资金增持公司股份并自愿锁定两年。

至于亏损的原因，也很清晰，主要是四点：

①开发项目结算规模和毛利率显著下降。因为2022年前拿了不少高价地，如今回报达不到当时的投资预期。

②公司对部分项目计提了减值；

③部分非主业财务投资出现亏损；

④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。也就是资产便宜甩卖，带来了一定的损失。

对于万科来说，当前优先级最高的，就是“降负债”。眼下，也只有优质资产，才能快速出手，换回现金流。先度过眼下的“至暗时刻”，生存下来，才能再图发展。

产品体系全面升级，头部房企越来越急迫

归根到底，还债只是结果，能不能顺利还债，核心关键点还是销售回款。

目前，为了取得更好的销售成绩，最好的策略就是走性价比路线。而在现在这种竞争环境下，想要不被竞争对手的价格战“卷”死，就只能疯狂地“卷”产品。

因此，今年上半年，头部房企都在产品研发上面下了大功夫。前不久，明源君在《房地产，终于重回正轨》中，给大家详细介绍了各家房企近期在产品上面的创新。

例如，绿城编制了《绿城好房子标准》，包含1个总则、6个分册、共计226项条款，其中有190项严于国家标准及行业标准。并且在6月底，已经通过专家组评审，成为行业首个“好房子”标准。

4月份，华发也发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，并且已经陆续在珠海的湾玺壹号、珠海湾、金湾玺等多个项目试点落地。

同时，近期华发股份又在中国房地产行业协会的指导，以及中国标准院、中国建研院的深度参与下，共同编制完成了《科技+好房子产品体系白皮书》，并同步启动了“智能家居技术应用标准”的编制。

事实上，据不完全统计，目前已经有约10家房企都推出了自家的好房子战略。市场在产品端的激烈竞争，正在快速推动企业和行业的标准刷新。

其实，前些年全行业就有过一轮大范围的标准化建设潮，但是当时的标准化，更多是为了服务快周转，通过标准化的设计和工期工艺等来提高运营效率。

这种标准化体系，很显然已经不符合当前的时代特征。因此我们才会发现，头部房企目前纷纷开始了一轮新的标准化建设，这次不再是从企业运营角度出发，而是从客户需求角度出发。

通过标准化建设统一设计理念和出品质量，同时兼顾运营效率。这也是房企应对市场转型的重要战略调整。

发力多元赛道，标准、模式不断创新

企业开发赛道跌跌不休，第二曲线就必须要发力了。

从上半年来看，房企在代建、资管方面的步子都迈得很大。

以代建为例，今年上半年，代建赛道TOP20企业的新增签约建面达到8587万平方米，半年就完成了去年全年新增建面的72%。企业拓展项目的意愿非常强烈。

尤其是部分在开发赛道发展受阻的房企，代建业务迅速扩张。例如，新城建管、融者共创和远洋建管上半年代建新增签约面积同比增长了132%、199%和329%。

招商蛇口、绿地集团也分别成立“招商建管”和绿地智慧代建平台，正式进军代建赛道。

随着代建赛道越来越拥挤，头部代建企业也开始建立新的标准和模式，来巩固竞争优势。

一是提升服务标准。

例如，二季度，金地管理发布了《委托方驾驶舱2.0》，通过可视化系统将进度、营销、成本、工程、设计、费用等200多个经营指标清晰呈现，80%的数据实时更新。

让委托方能随时随掌控项目进程和各项数据，并且对项目财务资金状况、开发进度计划、营销目标达成、成本执行偏差等风险做智能监控和主动预警。

从而解决代建业务协同困难、沟通成本高企、委托方信任度不足的问题。通过服务升级，来提高项目拓展的竞争力。

二是模式创新，启动合伙人制度。

今年上半年，旭辉建管、金科金建管、新城建管等多家公司都提出了外部合伙人计划。

例如，旭辉建管的“千帆计划”，就是要发展有深耕经验、有项目资源、有人脉关系的外部合伙人加入。并且，2个月时间就带来了8个新签约项目。

金科金建管，甚至对合伙人不限行业、不限背景，一切能提供代建信息资源、推动代建项目签约，引入代建资金的个人和团队，都可以成为合伙人。

代建赛道目前这种对项目拓展的渴望，甚至让我们看到了前几年房企抢地的气势。

除了代建赛道，资产运营也已经成了部分房企的定海神针。

龙湖今年上半年集团实现经营性收入达到139.4亿，同比增长7.6%，创下了历史新高。

其实，去年龙湖的经营性业务对利润的贡献占比，就已经超过60%，成为了龙湖名副其实的业绩支柱，已经实现了从“输血”到“造血”的转变。

今年龙湖又对经营性业务进行了整合。4月份，成立了全新的资产管理品牌“逍遥洲资管”，将长租公寓、产业办公更新、康养等业务全部归拢，定位为“全周期、全业态资产管理运营商”，全面发力存量赛道。

小结

不管是企业经营的安全垫准备、增量赛道的护城河建设，还是新赛道的全面启航，头部房企早就已经抛弃幻想，转而进行全方位的积极自救了。

毕竟，行业走向大势已定，只有适应，才能生存。