韧性更新，破局城市发展难题

文|关山

“城市更新的需求，一直存在于国内大中型城市的发展过程之中。某种角度来讲，是城市规模化发展到特定阶段的刚需。”第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅在日前举办的“专业资管赋能商办楼宇价值重塑”发布上如是说。

温书阅强调，不要狭义的认为，城市更新就是一栋楼的改造，或者一个片区街区的改造。城市更新其实是一个更广义的概念，甚至包括像文物保护单位的改造，例如故宫的夜景照明改造等等。

改变旧有建筑物的形态，让它更符合当时市场的要求，从而得到更稳定和更多的收益，也能够让人民大众从中获益。这是城市更新最主要的目的。以北京市场为例，温书阅把北京的城市更新分成1.0、2.0和3.0三个时代。

1.0时代就是单一方向的城市更新，写字楼租金高收益高，便都纷纷改造为办公类业态。2.0时代则已经是一个百花齐放的年代，城市更新项目已经不局限于将旧有建筑往写字楼方向改，而是做了更多的可行性研究分析之后，改成了综合体、商业等业态。

今年3月1日起《北京市城市更新条例》正式施行。其中指出北京城市更新适用范围，是指对北京市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。而这就是城市更新的3.0阶段。

温书阅对中华网财经表示，北京这座城市的核心区呈发散型向外发展，内城老建筑的地段价值越来越高，但其又不能承载现在的运营理念。如何重新焕发青春，让城市的核心区功能更丰富，这是城市更新未来考虑的一个方向。

而且目前商办市场的变化，也给出预警，尤其是对投资者和建筑业主来说，没有一种物业类型会是常青树，在发展周期上，有顶峰就有低谷。

城市更新的关键要素涉及政策和制度的指引，更新主体的选择，资金来源的确定，改造、更新、提升与赋能，空间的运维与处置。

在温书阅看来，旧有城市更新模式已经面临诸多挑战与困扰。例如北京虽然出台了一部有关城市更新的条例，但在实际操作过程中，城市更新从业者还是在摸着石头过河，仍会感到缺乏系统的法律法规和顶层设计。

越来越多的基金方或者建筑业主重视前期的可行性研究，对于更新主体方面的选择更加的谨慎，需要理清城市更新的参与对象选择以及相关的利益关系。

此外，除了政府投资，城市更新还能从哪里获取资金，其资金来源与财税、金融、融资等措施的落地；改造主体的物质、空间、环境的具体处置及伴随此过程所产生的问题；以及专业的空间运营和有序的后期维护仍不普及、不专业。

北京城市化进程已经由增量时代进入到增量存量并举、以存量为主导的新阶段。温书阅对中华网财经表示，城市更新也要深度挖掘现代新消费群体的消费理念，消费结构，消费能力。

现在的消费主力群体，是95后新生代。例如在写字楼方面，互联网企业选址很多都是95后的负责人在牵头工作。并且很多公司已经从固定的办公工位改为非固定的办公形式，以及加入ESG等环保概念等。所以，并不是照抄一份之前的顾问报告，就能做好城市更新，需要更加精准的客群分析和项目定位。

对于楼宇业主来说，甚至要创新增值服务，或是加入科技感等，通过公区的重新调整，以符合楼内客户的要求，因为写字楼的用户也在年轻化。

温书阅由北京经验总结了城市更新模式的趋势，即更加注重统筹理念下的综合性更新；更加注重商业模式创新与商业空间赋能；通过城市更新推动社会融合与片区治理；以科技创新为引领，加快高端化、智能化、绿色化升级改造；更加突出以人为本，增进民生福祉。“城市更新不仅是这几年，在未来依然会是展示城市规划、助力经济增量的一个重要领域。”